Program Promosi KPR Akhir Tahun

Sejumlah bank beramai-ramai menggelar program promosi kredit pemilikan rumah (KPR) berbunga rendah menjelang akhir tahun ini.

Promosi tersebut di antaranya ditujukan untuk mengejar target KPR yang dikhawatirkan meleset akibat pemberlakuan aturan rasio maksimal kredit terhadap nilai aset (loan to value/LTV) untuk KPR.

Vice President Consumer and Retail Lending BNI Indrastomo Nugroho mengatakan, pihaknya telah memulai masa promosi program KPR BNI Griya Lebih Ringan 8% Fixed selama lima tahun.

Program yang berjalan sejak awal Oktober 2012 hingga akhir Desember 2012 tersebut diharap dapat menggenjot target tahun ini.

orom-orom.blogspot.com

Tips Memilih Bank Pemberi KPR

Kali ini, ijinkan kami berbagi Tips Memilih Bank Pemberi KPR. Kenapa harus ada tips ini..? Karena Bank yang memberikan fasilitas kredit rumah atau Kredit Pemilikian Rumah (KPR) sangat banyak. Namun, belum tentu semua Bank dapat memberikan KPR sesuai kebutuhan Anda. Salah-salah, Anda malah terbebankan dengan hutang yang mencekik. Jadi kita harus cerdas dalam menentukan pilihan, ke bank mana mengajukan permohonan KPR.

Walaupun tips ini ditujukan bagi Anda yang ingin memiliki rumah dengan fasilitas KPR bank, namun tidak ada salahnya Anda yang ingin membeli cash juga membaca artikel ini. Siapa tahu kelak bermanfaat, setidaknya sebagai referensi saat ada teman atau keluarga Anda mau membeli rumah via KPR bank.

Oke, berikut ini Tips Memilih Bank Pemberi KPR yang kami sadur dari http://www.conectique.com, tentunya setelah mengalami tahapan pengeditan :

Read more ?

Biaya Apa sajakah yang Harus Disiapkan Ketika Beli Rumah dengan KPR ?

Halo sobat nadhilaproperti, ketika aplikasi kredit rumah Anda disetujui Bank, Anda akan dikenakan biaya terkait fasilitas kredit tersebut. Biaya ini biasanya berkisar antara 5-7% dari keseluruhan plafond kredit Anda. Biaya ini tentunya diluar biaya pajak jual beli yang diwajibkan kepada penjual dan pembeli rumah. Pada rumah yang baru, Anda juga akan dikenakan biaya PPN. Tapi biasanya harga yang ditawarkan oleh developer untuk penjualan rumah baru sudah termasuk biaya PPN tersebut.



Biaya yang wajib Anda penuhi pertama kali adalah biaya appraisal. Biaya Apraisal ini biasanya sudah disiapkan oleh developer atau sudah include ke harga jual, baik rumah baru maupun rumah second.

Biaya ini dikenakan berkisar antara 250 ribu s/d 350 ribu. Biaya ini dibayarkan kepada apraisal independen dari Bank yang akan memberikan kredit. Perusahaan ini bertugas untuk menaksir harga tanah dan bangunan yang ingin Anda beli. Biaya ini dikenakan pada saat Anda mengajukan fasilitas kredit. Apabila setelah dilakukan penilaian kemudian Anda tidak jadi mengambil fasilitas kredit dimaksud maka biaya tersebut akan hangus. Artinya Anda tidak akan mendapatkan penggantian. Nah hasil penilaian agunan ini akan menentukan berapa harga rumah dan berapa plafond kredit yang akan diberikan oleh bank.

Kemudian apabila fasilitas kredit Anda disetujui oleh bank, maka Anda akan dikenakan biaya sebagai berikut :
A. BIAYA YANG DIKENAKAN OLEH BANK

    Biaya apasajakah yang akan di kenakan oleh bank kepada kita ketika proses beli rumah  :
1. Biaya provisi, biasanya bank mengenakan biaya provisi sebesar 0,5 s/d 1% dari plafond kredit. Ada pula bank yang tidak mengenakan biaya ini.

2. Biaya Administrasi, ada bank yang menerapkan biaya administrasi fix untuk plafond kredit sampai dengan jumlah tertentu. Misalkan saja ditetapkan biaya adminsitrasi sebesar Rp 250.000. Ada juga bank yang menerapkan biaya administrasi dengan prosentase tertentu dari plafond kredit (jumlah kredit yang disetujui) misalnya 1%.

 3. Biaya asuransi jiwa, besarnya biaya asuransi jiwa ini tergantung dari usia Anda saat mengajukan kredit. Bank Biaya Asuransi Kebakaran, biaya  ini juga dikenakan oleh bank dalam rangka melindungi jaminan berupa bangunan apabila suatu hari terjadi risiko kebakaran.

 4. Hold 1 kali angsuran. Misalkan bank sudah mendapatkan angka plafond pinjaman Anda dan telah ada nilai angsuran tiap bulannya. maka bank akan melakukan hold 1 kali angsuran, dimana uang ini akan disimpan pada rekening Koran pinjaman Anda dan tidak dapat dicairkan sampai jangka waktu kredit berakhir.

BIAYA YANG DIKENAKAN NOTARIS

Dalam melakukan kredit tersebut, bank akan berhubungan dengan notaris untuk memproses segala sesuatu yang berkaitan dengan aspek hukum kredit maupun obyek rumah yang dibeli. Biaya ini cenderung fixed. Biaya-biaya ini akan ditagih oleh bank untuk kemudian diserahkan pada notaris antara lain :

1. Biaya Cek Sertifikat, ini merupakan biaya yang harus dikeluarkan dalam rangka melakukan pengecekan kebenaran Sertifikat rumah yang dibeli. Namun sebelum melakukan jual beli dan melakukan proses kredit, Anda juga perlu melakukan sendiri pengecekan sertifikat di kantor pertanahan.

 2. Biaya Perjanjian Kredit, perjanjian kredit yang dibuat oleh notaries juga dikenakan biaya sesuai ketentuan yang berlaku.

 3. Akta Jual Beli, biaya akta jual beli dikenakan terhadap surat jual beli yang timbul dari proses jual beli rumah tersebut.

 4. Bea Balik Nama, setelah terjadi jual beli maka diperlukan biaya untuk balik nama dari nama penjual ke nama pembeli.

 5. APHT. APHT adalah Akta Pembebanan Hak Tanggungan. Pada saat terjadi kredit maka hak tanggungan (rumah) yang sudah bersertifikat atas nama pembeli akan dibebankan hak tanggungan di kantor pertanahan.

6. Pembebanan HT (Hak Tanggungan). Dalam rangka membebankan hak tanggungan diperlukan biaya pembebanan hak tanggungan untuk keperluan pengurusan di kantor pertanahan.


Selain biaya-biaya kredit yang harus Anda tanggung itu, Anda juga perlu menyiapkan dana untuk membayar pajak jual beli.

Perhitungan Pajak Jual Beli
Pajak Penjual : 5% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), biasanya tercantum di PBB
Pajak pembeli (dikenakan kepada Anda sebagai pembeli dan debitur): 5% dari (NJOP - 60 juta), angka 60 juta khusus untuk daerah Jakarta, untuk lokasi di luar Jakarta seharusnya lebih murah.
Untuk mempermudah ancang2 perhitungan Anda, biasanya biaya-biaya itu semua (BIAYA KREDIT + NOTARIS + PAJAK) totalnya sekitar 10%-12% dari harga rumah.


*dari berbagai sumber http://sid-properti.com

Tips KPR Agar KPR Di Terima

Tips sederhana dalam membeli rumah adalah sesuaikan dengan 3K�Keinginan, Kebutuhan dan Kemampuan. Meski ketiganya kadang sering berlawanan arah. Dan cara membeli rumah yang paling umum adalah dengan KPR. Namun masih banyak orang yang begitu awam tentang dunia KPR. Kali ini saya mencoba menyusunnya dengan bahasa yang lebih mudah dipahami dengan harapan makin banyak orang yang mampu memiliki rumah.



  A.  Syarat pertama adalah Cash Flow (CF) alias penghasilan.
    Penghasilan bisa berupa gaji atau dari bisnis, bukan dari ngepet.
    Sayangnya, satu syarat ini belum bisa bikin GOL KPR. Ada lagi tambahannya.
    Ente musti punya rekening tabungan. Buat apa? Buat ngebuktiin kl ente emang punya CF.
    Kl belum punya? Ya bikin! Anggap aja Bank itu SEKRETARIS ente. Sekretaris yang digaji kurang lebih 15ribu tiap bulan.

   Buat ngebuktiinnye, rekening tabungan musti rutin ada CF 3-7 bulan.
    Bukti Sumber Cash Flow itu syarat berikutnya. Bentuknya slip gaji kl ente gajian.
    Atawa laporan keuangan kl ente entrepreneur. *keserimpet dah*
    Khususnya laporan keuangan, ente musti siapin 2 tahun tuh.
    Khususnya slip gaji, perlu dukungan surat keterangan kerja dari kantor.

    NPWP! Apa tuh? Nomor Pokok Wajib Pajak. Kl belum punya, gampang kok. Datang ke KPP setempat. Gratis!
    Pastikan ente bukan anggota BLBI. Apa tuh BLBI? Black List Bank Indonesia.
    Kl ente pernah kredit di bank, trus gak lancar lebih dari 2 bulan berturut-turut, otomatis ente masuk BLBI.
    Kl udah masuk gimana? Bersihinnya susah! Pake Baycl*n juga belum tentu bersih.
    Kl syarat2 itu sudah siap, tinggal tambahin foto kopi KTP ente + KTP suami atau istri + surat nikah dan kartu keluarga.
    Nah ini saran yang penting buat ente. Ajuin ke beberapa bank. Paling tidak 3 bank!
    Kenapa harus beberapa bank? Krn prosesor bank juga manusia. Dan tiap manusia punya subyektifitas sendiri2. Right?

(Baca: Biaya-Biaya Saat Beli Rumah)

    Makin banyak bank gimana? | Makin bagus! Krn makin banyak silaturahimnya :d
    Kl alergi sama bunga bank, silahkan menggunakan bank syariah.
    Kl ke Bank selain syarat dari ente, jangan lupa syarat dari rumahnye. Seperti fotokopi sertifikat, pbb, imb, ktp pemilik.
    Kapan diajuinnya? Ajuin di minggu ketiga sampai keempat. Biasanya pada kejar target tuh :d
    Bulan Desember biasanya susah tuh dapet kredit. Mending tunda di Januari. Bulan desember pada siap2 tutup buku.
    Nah yang paling penting agar #99KPRDisetujui adalah BERDOA sama TUHAN agar dikabulkan permohonan KPRnya.

sumber http://www.theproperty-developer.com/?id=ardiansyahakbar

Penyebab KPR di Tolak

Saat ini ketika akan membeli rumah tidak bisa lepas dari yang namanya KPR. Sebagian besar konsumen membeli rumah menggunakan fasilitas KPR dari Bank. Alasannya tentu karena harga rumah cukup tinggi sehingga sebagian besar hanya bisa membayar dengan cara mencicil. Tapi tidak sedikit yang pengajuan KPR nya di tolak bank. Kecewa ? pasti donk, harapan untuk mendapatkan rumah impian kandas. Nah sebelum hal itu terjadi, yuk kita pelajari apa saja kira-kira yang bisa membuat KPR kita di tolak.

1.Karyawan yang gajinya tunai.
Aneh ya.. kok gaji tunai malah menghambat? Karena dengan dibayar tunai, tidak ada rekam jejak pemasukan ke rekening bank Anda.Bagaimana jalan keluarnya?
Kalau anda PNS, hanya tinggal menambahkan fotocopy buku besar, Kalau karyawan swasta, fotocopy saja SPT Pph 21 .

2.Masih ngutang kartu kredit.
Sebaiknya sih dilunaskan. Karena sekarang kartu kredit anda macet di bank apapun,pasti ketahuan karena nama anda masuk BI checking.Ini juga berlaku walaupun anda hanya macet di uang materai kartu kredit Rp.6000.

3.Punya kredit macet.
Nama anda akan dicatat di blacklist BI dan akan bersih lagi setelah tiga tahun. Sebenernya sih akan dilihat kasus per kasus, dalam hal ini, pihak bank tidak pukul rata.

4.Punya angsuran kendaraan atau pinjaman lain.
Jangan kuatir, kalau ada pendapatan lain yang bisa dibuktikan dengan laporan keuangan & kepemilikan usahanya, boleh juga disertakan untuk nambah penghasilan. Atau join income dengan pasangan juga bisa. Penjelasannya adalah karena dengan masih adanya angsuran kendaraan,maka daya bayar KPR anda jadi menurun karena masih harus membayari kredit mobil. saran kami, karena nilai mobil terus menurun, lunasi dulu mobilnya baru ambil KPR yang nilai rumahnya terus naik.

5. Belum bekerja selama 2 tahun sebagai pegawai tetap
Ini berarti bank akan memandang anda tidak mempunyai arus kas pendapatan tetap. Kalau sebelumnya anda sudah bekerja selama 2 tahun di perusahaan yang lama, bisa disertakan surat referensinya.

6.Rumah yang diincar, tidak �marketable�
Maksudnya tidak marketable itu susah dijual lagi. Contohnya kalau rumahnya di dalam gang, di bawah SUTET, sebelah kuburan, atau di terletak di dekat �grey area� (panti pijat plus-plus atau lokalisasi).

*berbagai sumber http://www.sid-properti.com/?id=ardiansyahakbar

Biaya - Biaya Saat Membeli Rumah

Halo sobat properti, wah sudah lama tidak posting. Kali ini saya mau posting tentang biaya-biaya yang harus di siapkan saat membeli rumah. Karena tidak sedikit yang belum tahu apa saja yang harus disiapkan ketika membeli rumah.

Sobat Properti biaya untuk beli rumah tidak terbatas pada harga rumah saja lho, ada beberapa biaya lain yang harus dibayar. Dengan mengetahui biaya-biaya yang perlu dikeluarkan, maka kamu bisa mempersiapkan dana dan merencanakan keuangan. Berikut ini adalah biaya-biaya yang akan di keluarkan.

   1. Uang tanda jadi (Booking fee). Umumnya, jumlah uang tanda jadi ini ditentukan pengembang. Anda akan mendapat formulir pemesanan unit dengan jadwal pembayaran tanda jadi dan pelunasan uang muka. Jadwal harus disetujui oleh kedua pihak.
   2. Uang muka. Pembayaran uang muka dapat diangsur dengan jadwal tertentu. Sebaiknya, pembayaran uang muka ini dilakukan setelah akad kredit Anda disetujui bank. Dengan pengembang, Anda akan menandatangani Surat Perjanjian Jual Beli (SPJB) di depan notaris. SPJB menyatakan bahwa Anda akan melunasi uang muka setelah akad kredit disetujui bank.
   3. Biaya notaris untuk mengikat kredit secara hukum.
   4. Angsuran. Perlu dicatat bahwa angsuran KPR�ditambah angsuran-angsuran lain�jangan sampai lebih dari sepertiga gaji Anda.

Urutan prosesnya berawal dari uang tanda jadi, tanda tangan SPJB, lalu pelunasan uang muka. Bank kemudian akan melakukan survei penilaian aset properti untuk menentukan harga jual dan legalitas properti. Legalitas dokumen yang diperlukan termasuk Sertifikat Tanah, IMB, SPPT PBB, Surat Kuasa Jual, dan sebagainya. Bank akan memberikan keputusan tentang kelayakan properti untuk proses akad kredit setelah semua dokumen dilengkapi. Bank akan memberi tahu jika ada dokumen yang diperlukan.

Sebelum permohonan KPR disetujui, bank akan menganalisis kemampuan Anda membayar angsuran. Umumnya, bank akan meminta total pendapatan keluarga Anda dan angsuran tidak melebihi sepertiga pendapatan. Verifikasi dilakukan dengan memeriksa rekening koran selama 3 sampai 6 bulan terakhir.

Jika dibutuhkan, Bank Indonesia akan memeriksa transaksi kartu kredit, kredit kendaraan bermotor, KPR lain, kredit lain, dan biaya hidup bulanan. Dalam waktu dua minggu hingga dua bulan, bank akan mengeluarkan keputusan mengenai permohonan KPR.

Setelah itu, akad kredit dilakukan. Selanjutnya, Anda wajib membayar angsuran. Surat Pelunasan Utang akan diberikan oleh bank. Anda juga akan menerima Sertifikat Asli Kepemilikan Unit Properti.

Membeli Rumah Tanpa Uang Muka

Sekali lagi bahwa properti itu unik. Satu lokasi dengan lokasi lainnya memiliki perbedaan. Boleh dikatakan bahwa properti sudah terdiferensiasi. Bisa kita lihat berapa harga jual tipe 36 di perumahan A dan dibandingkan dengan tipe yang sama di perumahan B. Itu dari harga, belum dari diskon, dari spesikasi bangunan, dari fasilitas rumah maupun fasilitas umum kawasan.
Berbeda pula dengan harga jual mobil yang sudah terstandarisasi. Harganya relatif sama untuk penjualan di Jakarta jika dibandingkan dengan Bandung, Cirebon, Surabaya dll. Pun jika terjadi selisih harga, anggap saja itu adalah beban pengangkutan.
Di sinilah letak kunci dari membeli rumah tanpa uang muka. Apalagi developer kadang memberikan diskon bervariasi. Celah diskon ini dapat kita manfaatkan sebagai uang muka.
Setidaknya ada 5 cara untuk membeli rumah tanpa uang muka.

Pertama, developer / penjual memang menjual propertinya tanpa uang muka dan kredit langsung ke developer. Sering kita lihat iklan gede-gedean 48X cicilan, tanpa uang muka, cicilan pertama langsung huni.
Kedua, developer / penjual telah bekerjasama dengan pihak perbankan untuk penjualan properti tanpa uang muka. Sekilas tampak tidak terjadi apapun kecuali menguntungkan konsumen. Di balik kerjasama ini adalah developer / penjual telah memiliki tabungan yang ditahan sebesar uang muka konsumen. Jadi sebenarnya tetap saja ada uang muka, namun ditanggung oleh developer sampai rumah selesai serah terima.
Ketiga, memanfaatkan celah diskon. Perang diskon antar developer dapat kita manfaatkan sebagai uang muka. Caranya juga mudah. Seolah-olah diskon yang diberikan adalah uang muka yang telah anda bayarkan. Tentu saja anda musti ber�koordinasi� dengan developer / penjual sebelum melakukan transaksi.
Contoh perhitungannya seperti ini. Misal sebuah rumah tipe 36 seharga 100juta. Diskon 10%. Maka harga sebenarnya adalah 90juta bukan? Maka dalam pengajuan KPR ke Bank, akui saja bahwa harga rumah tipe 36 MEMANG 100juta. Seolah-olah anda telah membayar 10 juta uang muka, sehingga KPR anda adalah sebesar 90 juta.
Keempat, mark up harga. Mengingat properti itu memang sudah masing-masing memiliki perbedaan, maka harga juga akan sangat bervariasi. Bahkan dalam satu kawasan saja, harga satu tipe yang sama bisa berbeda. Nah, celah ini dapat kita manfaatkan dengan menaikkan harga sedikit lebih tinggi sesuai dengan nilai uang muka. Masih sama dengan cara ketiga, anda tetap harus ber�koordinasi� dengan developer / penjual sebelum melakukan transaksi.
Contoh perhitungannya seperti ini. Misal harga tipe 36 adalah 90juta. Maka anda perlu memark-up sampai dengan 100juta (kalikan harga sebesarnya dengan faktor 1,1111 apabila uang muka yang dipersyaratkan oleh bank adalah 10%). Seolah-olah anda telah membayar 10 juta untuk mendapatkan KPR sebesar 90juta yang notabene sama dengan harga rumah.
Kelima, deposito sebagai agunan tambahan. Baca kembali cara kedua dimana developer mempunyai tabungan yang ditahan sebagai uang muka. Nah, ini adalah kebalikan dari cara kedua dimana tabungan yang ditahan adalah anda yang sediakan. Biasanya berupa deposito.
Potensi kegagalan
Membeli rumah tanpa uang muka bukannya akan 100% disetujui. Potensi gagal atau tidak mencapai 100% biasanya dikarenakan, Pertama, kemampuan membayar kembali pembeli kurang dari yang disyaratkan.
Kedua, karena kita melakukan mark up baik mark up harga atau bermain diskon, maka nilai riil melebihi nilai pasar. Appraisal dari Bank bisa jadi menilai agunan anda kurang dari yang disyaratkan.
Ketiga, agak susah dilaksanakan untuk kavling siap bangun dimana developer / penjual tidak memiliki kerjasama KPR inden. Mengapa? Karena developer sebenarnya membutuhkan uang muka untuk membangun rumah anda. Jika anda membeli tanpa uang muka dan developer tidak memiliki skema kpr inden, uang dari mana untuk membangun?
Keempat, jika nama anda sudah menjadi bagian dari Daftar Hitam Bank Indonesia, mau uang muka 90%-pun, belum tentu Bank akan memberikan KPR kepada anda. Semoga anda jangan sampai masuk dalam daftar hitam itu. Amin.
Hayo, siapa berani mencoba ?

Sumber : aryodiponegoro.com

Peluang Bisnis Properti di Indonesia

Kali ini saya akan mengupas bertahap mengenai properti, kenapa ??? ternyata properti menyimpan begitu banyak hal yang baru dan tentunya peluang yang sangat besar bagi temen2 yang mau terjun d bisnis properti. Alhamdulillah saya mendapatkan artikelnya pak aryo dipenogoro, mudah2an setelah membaca artikel ini pembaca bs jd tmbah semangat u terjun d bisnis properti, ok ! yuk qt simak bersama :
Sebagai orang yang bekerja di bidang bisnis properti khususnya developer dan property investment Aryo Diponegoro , sangat jarang beliau mengemukakan petunjuk atau bocoran tentang bisnis properti. Sekarang sudah saatnya. Sudah saatnya berbagi dengan banyak rekan. Karena ternyata buku-buku yang terbit mengenai bisnis properti masih sedikit. Lebih banyak tabloid yang mengupas model, tipe dan aksesoris properti.

Sedikitanya ada tiga alasan yang tidak dapat anda tolak untuk memasuki peluang di bisnis properti.

Alasan No. 1. Pasti untung!
Pernahkah anda bayangkan bisnis yang paling menguntungkan? Dalam teori manajemen keuangan terdapat istilah HIGH RISK HIGH GAIN. Tapi dalam bisnis properti, NO UNCONTROLLED RISK, HIGH GAIN. Ada beberapa instrumen yang menentukan hal ini.

Harga tanah pasti meningkat
Di dunia ini tidak ada harga yang turun kecuali hal-hal yang berkaitan dengan kondisi makro perekonomian. Tapi bisa dipastikan 99% bahwa harga tanah pasti meningkat. PBBnya saja meningkat hampir tiap tahun. Secara hitungan kasar saja, jika anda beli tanah terus dijual 1 tahun ke depan. Pasti untung! Itu hebatnya bisnis properti.

Manajemen yang sederhana
Bisnis properti membutuhkan manajemen yang sederhana. Dalam developer misalnya, cukup bagian keuangan dan bagian legal. Dua bagian ini pokok dan vital bagi developer. Lha perencanaan, pemasaran dan konstruksi? Tidak harus diperlukan. Tidak harus ada. Karena konstruksi bisa kita serahkan ke Kontraktor. Pemasaran bisa kita percayakan kepada Agent Marketing. Perencanaan bisa kita undang konsultan. Hasilnya lebih lengkap, lebih pasti, biaya bersifat variable. Semakin sederhana manajemen yang ada, akan semakin menguntungkan dari sisi finansial dan pengelolaan.

Kemas properti sebagai investasiSalah satu meningkatkan pendapatan dalam properti adalah mengemas properti sebagai bagian dari investasi yang menguntungkan. Kemas dengan cara yang sama tentang harga tanah. Sajikan dalam bentuk perhitungan kredit pemilikan rumah (KPR) dan bandingkan dengan ekspektasi harga di masa mendatang.

Amankan bisnis dengan shadaqah
Tidak ada bisnis yang tidak berisiko. Tapi dalam bisnis properti semua resiko dapat dikontrol. Kecuali Force Majure. Tapi agama Islam punya cara yang unik dalam mengamankan bisnis, yakni shadaqah. Bisnis properti itu jual beli lahan milik Allah Swt. Sehingga shadaqahnya musti lebih besar. Di perusahaan properti yang saya ketahui, mereka menyisihkan sekitar 20-40% keuntungan untuk kegiatan sosial keagamaan. Anda berani lebih besar???

�Perumpamaan (nafkah yang dikeluarkan oleh) orang-orang yang menafkahkan hartanya di jalan Allah[166] adalah serupa dengan sebutir benih yang menumbuhkan tujuh bulir, pada tiap-tiap bulir seratus biji. Allah melipat gandakan (ganjaran) bagi siapa yang Dia kehendaki. Dan Allah Maha Luas (karunia-Nya) lagi Maha Mengetahui.� 2 Al Baqarah 261

Percayalah apa yang sudah digariskan oleh Allah, pasti akan terjadi.

Alasan No. 2. Modal besar? No Way!
Jual beli tanah tentunya butuh modal besar. Eit siapa bilang. Developer yang pernah saya kenal dan developer ini cukup ternama di Jogja, Solo bahkan sampai Batam. Pada tahun 1999 mereka mengelola modal kurang dari 100juta. Dan dalam jangka waktu 8 tahun, aset mereka sebesar 25Milyar. Developer dimana saya bernaung, dengan modal awal 3 M, dalam jangka waktu 2 tahun, aset kami bersih sekitar 20M. Ada beberapa cara.

Negosiasikan pembayaran
Negosiasi pembayaran dapat berupa pembayaran tanah, kontraktor, konsultan dan apapun sehingga memperlambat kas keluar. Artinya harus mempercepat kas masuk. Artinya cukup dengan uang muka pembelian, entah bagaimana caranya kas masuk untuk menutupi kewajiban pambayaran berikutnya. Contoh, modal anda 50juta. Anda beli tanah seluas 1000m2 dengan harga 60 juta. Negosiasikan pembayaran bertahap 6 bulan. Pembayaran pertama 10juta. Cadangkan 10 juta untuk pembayaran ke2. Siapkan tim perencana untuk merencanakan kawasan, biaya skitar 5 juta. Anggarkan biaya promosi sekitar 10juta. Anggarkan 7.5 juta untuk kegiatan operasional bulanan. Anggarkan 7.5 juta untuk legalitas lahan. Cukup 50 juta kan? Cukup 10 juta untuk beli lahan seharga 60 juta kan? Bayangkan jika uang muka anda 100juta, anda bisa mendapatkan lahan 600juta. Jika tanah sudah diolah atau dimatangkan, aset anda bisa menjadi 1.2 M! Fantastis!

Promosikan kawasan dengan menjual resiko
Kawasan ada sudah siap. Promosikan dengan gencar dengan menjual resiko maksudnya adalah dikarenakan anda membutuhkan cash dengan cepat, jual harga rumah 20% lebih murah dari harga normal, tapi cash. Tapi jangan lupa menaikan harga jual jika sudah mencapai titik tertentu. Nah sekarang anda tahu tentang konsep mengemas properti sebagai investasi. Ini salah satunya.

Instrumen Kredit Usaha
Pada tahap awal, perbankan tidak akan mungkin melirik usaha anda. Atau jika usaha anda sudah cukup dikenal, tentunya anda akan mudah mendapatkan kredit konstruksi, salah satu alternatif pembiayaan developer. Perlu anda ketahui, developer (baru) tidak mudah mendapatkan kredit investasi, tapi kredit modal kerja konstruksi. Sekarang bagaimana jika bank belum mau melirik usaha anda. Gunakan fasilitas KPR! Bagaimana caranya? Jadikan saudara, rekan kerja sebagai konsumen properti anda. Pembiayaan melalui KPR. Pencairan KPR akan anda terima. Kewajiban pengembalian KPR menjadi tanggung jawab usaha anda. Simple bukan. Anda sudah dipastikan mendapat kredit investasi.

Alasan No. 3. Dapatkan Cash Flow yang besar!
Alasan ketiga ini jelas-jelas akan sulit untuk ditolak. Dengan properti kita bisa mengenerate cash flow yang besar. Prinsipnya percepat uang masuk, perlambat uang keluar. Eit jangan melulu jual cash� Gunakan instrumen KPR.

Instrumen KPR
KPR saat ini memungkinkan KPR indent dimana konsumen dapat diikat dalam akad kredit meskipun bangunan belum selesai dibangun. Dan anda akan menerima pencairan awal sebesar 40%. Jika uang muka sebesar 20%, berarti anda menerima uang muka 60%. Ingat negosiasi pembayaran? Jangan-jangan modal anda sudah kembali?

Padahal untuk membangun rumah, mungkin anda hanya akan mengeluarkan sekitar 40%. Dan mengeluarkan sekitar 10% lagi untuk pematangan lahan, prasarana dan sarana. Sisa 10%nya? Bisa untuk membayar tanah. Pada bulan ke 4 dengan asumsi pembangunan selesai, maka anda akan menerima 60%. Pertanyaannya adalah bagaimana dengan 4 bulan masa pembangunan? Yang penting jaga target penjualan.

Lahan baru, ladang uang baru
Bagaimana dengan 60% sisa pencairan KPR? Cadangkan untuk membeli lahan baru. Jadikan sebagai ladang uang baru. Saya jamin anda akan kaya raya!

Sekali lagi saya bilang, resiko dalam properti pasti ada. Namun resiko dalam properti harus dapat dikontrol. Ada beberapa tips yang secara gamblang saya tulis tanpa harus disertai keterangan
Tentukan target keuntungan bersih
Tentukan batasan resiko kerugian
Target pemasaran minimal harus tercapai
Tekan fixed cost, perbesar variable cost
Monitoring arus kas dan rugi laba
Cut Loss pada saat menyentuh batasan resiko kerugian
Tuangkan perjanjian bisnis dalam hitam di atas putih

Jadi anda tertarik masuk bisnis properti? Kapan?

Tips Memilih Bank untuk KPR

Semangat Pagi !!!!
Alhamdulillah setelah searching2 dpt juga ttg KPR, mg bermanfaat u tmn2 yg sdg mencari info ttg KPR, yuk qt baca brg2 ^^
Membeli rumah dengan kredit (KPR) merupakan pilihan utama untuk pasangan muda di Jakarta. Tulisan ini ditujukan untuk pasangan muda yang berencana membeli rumah dengan kisaran 150-350 juta. Dengan harga ini, rumah yang didapatkan mulai luas tanah 70-120an atau 2-3 kamar tidur. Berdasarkan pengalaman kami selama ini beberapa hal pertimbangan yang harus dipikirkan baik-baik sebelum memilih bank KPR adalah:

1. Segmentasi bank
Niaga, Permata, Panin bersaing di segmen yang sama: rumah-rumah menengah di pinggiran jakarta dengan range 150-300 juta. Biasanya developer sudah menggandeng bank-bank tersebut sejak awal, kecuali perumahan spesifik seperti Legenda Wisata yang dibangun Duta Pertiwi dengan group Sinar Mas tentunya menganjurkan BII (Bank Group Sinar Mas) sebagai KPR pilihannya. Atau Daan Mogot Arcadia dengan Bank Eksindonya yang masih dalam satu group.

Niaga dikenal sebagai bank paling agresif. Niaga banyak menggandeng developer-developer kecil, ukuran 40-200 rumah per kompleks. Kalau kita mencari rumah-rumah dipinggiran Jakarta sebagian besar menawarkan Niaga sebagai pilihan KPR-nya.

BTN dikenal sebagai bank untuk KPR menengah ke bawah dalam skala besar. Prakteknya dilapangan BTN cenderung tidak agresif dalam menawarkan KPR-nya. Memang sih banyak yang berkomentar,
�KPR? kenapa ga di BTN saja�, gampang jawabannya:
�Lha BTN emang kantornya dimana?�

BNI, yang membajak kepala Divisi KPR dari Bank Niaga pun menawarkan fitur yang mirip-mirip dengan bank Niaga. Masalahnya, perumahan manakah yang digandeng oleh BNI? Mandiri yang dikenal kuat di Corporate, BCA yang di Consumer Banking, nampaknya tidak begitu terlihat di segmen perumahan menengah ini.

Kesimpulan: Niaga dan Permata #1 di kategori ini, BNI pun di 2007 ini sedang memfokuskan untuk KPRnya

2. Fleksibilitas persyaratan
Teorinya persyaratan KPR disemua bank sama, harus ada NPWP, harus ada pengalaman 2 tahun sebagai karyawan tetap, harus ada ini itu. Tapi prakteknya tidak ada karyawan yang sempurna bukan, makanya pertimbangan fleksibilitas bank harus dijadikan pertimbangan utama

Contoh: Join income / cicilan yang dibayar bersama suami dan istri seringkali berurusan pelik. Bank Niaga dan Panin memandang istri hanya komponen penunjang untuk cicilan kredit. Akibatnya status istri tidak menjadi masalah besar, apakah istri karyawan permanen/kontrak, belum ada NPWP. Sebaliknya bank Permata, BCA memandang istri sebagai komponen utama. Akibatnya semua dokumentasi harus lengkap.

Kesimpulan: Bank Panin #1 di kategori ini, Niaga #2
catatan, fleksibilitas bank Panin sempat menuai kritik dari teman-teman. Konon bank Panin masih menggunakan sistem perhitungan manual untuk approval KPR-nya, sementara bank lain menggunakan sistem komputerisasi yang mengharuskan proses prosedural.

3. Birokrasi
Birokrasi ini terkait dengan sistem kerja bank tersebut. Bank Niaga, Panin, BRI misalnya menggunakan sistem account officer (AO). Dengan sistem AO ini proses pencarian nasabah, analisa kredit hingga appraisal dikerjakan oleh satu orang yaitu sang AO dari awal hingga akhir. Keuntungannya appraisal yang dihasilkan bisa lebih tinggi, apalagi untuk rumah second. Sistem ini juga cukup rawan unsur KKN (sogok menyogoknya). Dalam beberapa kali diskusi, baik dengan developer, properti agent, atau pihak bank. Budaya untuk menyogok agar memudahkan aplikasi ini kerap dilakukan.

Sebaliknya bank Permata menggunakan sistem bertingkat. Artinya group bisnis dan analis adalah orang yang berbeda. Dalam kasus ini proses pencarian nasabah dikerjakan si A, sedangkan perhitungan kredit dikerjakan oleh si B. Ribet memang tapi dengan sistem ini Bank Permata berani menawarkan bunga paling rendah di 12.8% pa

Kesimpulan: Bank dengan model AO (Niaga, Panin, BRI) #1 dikategori ini

4. Negotiation/Bargaining
4.1 Negoisasi appraisal harga rumah
Proses kredit sebagaimana proses jual beli adalah hal yang penuh subyektivitas. Hal ini bisa berbuntut panjang semisal: Harga rumah second 300 juta, bisa jadi dinilai Niaga 250juta, dinilai Panin 270juta, dinilai BRI 350 juta. Angka ini dari mana, memang ada rumusnya seperti

luas tanah X harga pasaran + luas bangunan X harga pasaran + harga strategis

Tapi angka ini sebenarnya negotiable, tergantung kepentingan si credit officer dan nasabah itu sendiri. Kata orang �everything�s negotiable�

4.2 Negoisasi limit credit
Limit credit yang diberikan pun penuh dengan negoisasi. Gaji si amir di Telkomsel misalnya, 1 juta perbulan, tapi dalam satu tahun amir bisa 24 kali gaji. Gaji budi di software house bisa 2 juta tapi overtime budi bisa hingga 3 juta perbulan misalnya. Niaga menghitung nilai cicilan dari gaji terendah dalam satu tahun, tapi Panin menghitung dari rata-rata gaji sedangkan Permata menghitung dari analisa lainnya

Kesimpulan: Bank dengan AO yang agresif menduduki peringkat #1. Sebenarnya agak sulit memlih bank terbaik dalam kategori ini. Yang ada adalah AO/credit officer yang pintar atau yang lamban. Tapi overall Panin #1

5. Lain-lain
Komponen ini sebenarnya banyak tapi kami memilih mengkategorikannya dalam �tidak signifikan�. Sehingga kami lebih memfokuskan pada hal-hal sebelumnya. Seperti:

4.1 Bunga Bank,
Diskusi mengenai bunga bank bisa sangat menarik apalagi dikaitkan dengan issue floating vs fixed rate, subsidi bunga, suku bunga BI, syariah vs konvensional. Menurut kami, issue bunga bank sebaiknya tidak perlu dipusingkan. Dasarnya adalah setiap bank berkompetisi dan suku bunga sebenarnya sudah merupakan �ketetapan alam� yang tidak perlu dipusingkan.
FYI, per january 2007. Permata di 12.8%, Niaga 13.88%, BCA, BNI, Mandiri di 14%. Fluktuasi jelas, konon 2005 sendiri pernah suku KPR di 20%

4.2 Feature
Ada angsuran suka-sukanya BNI, ada extra paymentnya, ada asuransinya Bank Mega. Stop, komponen ini membingungkan. Jangan terlalu dipusingkan oleh komponen ini.

4.3 Reputasi Bank
Panin, NISP mungkin tidak seterkenal Niaga atau BTN (yang justru di segmen menengah massal). Kami belum sampai mendiskusikan kategori ini.