Penyebab KPR di Tolak

Saat ini ketika akan membeli rumah tidak bisa lepas dari yang namanya KPR. Sebagian besar konsumen membeli rumah menggunakan fasilitas KPR dari Bank. Alasannya tentu karena harga rumah cukup tinggi sehingga sebagian besar hanya bisa membayar dengan cara mencicil. Tapi tidak sedikit yang pengajuan KPR nya di tolak bank. Kecewa ? pasti donk, harapan untuk mendapatkan rumah impian kandas. Nah sebelum hal itu terjadi, yuk kita pelajari apa saja kira-kira yang bisa membuat KPR kita di tolak.

1.Karyawan yang gajinya tunai.
Aneh ya.. kok gaji tunai malah menghambat? Karena dengan dibayar tunai, tidak ada rekam jejak pemasukan ke rekening bank Anda.Bagaimana jalan keluarnya?
Kalau anda PNS, hanya tinggal menambahkan fotocopy buku besar, Kalau karyawan swasta, fotocopy saja SPT Pph 21 .

2.Masih ngutang kartu kredit.
Sebaiknya sih dilunaskan. Karena sekarang kartu kredit anda macet di bank apapun,pasti ketahuan karena nama anda masuk BI checking.Ini juga berlaku walaupun anda hanya macet di uang materai kartu kredit Rp.6000.

3.Punya kredit macet.
Nama anda akan dicatat di blacklist BI dan akan bersih lagi setelah tiga tahun. Sebenernya sih akan dilihat kasus per kasus, dalam hal ini, pihak bank tidak pukul rata.

4.Punya angsuran kendaraan atau pinjaman lain.
Jangan kuatir, kalau ada pendapatan lain yang bisa dibuktikan dengan laporan keuangan & kepemilikan usahanya, boleh juga disertakan untuk nambah penghasilan. Atau join income dengan pasangan juga bisa. Penjelasannya adalah karena dengan masih adanya angsuran kendaraan,maka daya bayar KPR anda jadi menurun karena masih harus membayari kredit mobil. saran kami, karena nilai mobil terus menurun, lunasi dulu mobilnya baru ambil KPR yang nilai rumahnya terus naik.

5. Belum bekerja selama 2 tahun sebagai pegawai tetap
Ini berarti bank akan memandang anda tidak mempunyai arus kas pendapatan tetap. Kalau sebelumnya anda sudah bekerja selama 2 tahun di perusahaan yang lama, bisa disertakan surat referensinya.

6.Rumah yang diincar, tidak �marketable�
Maksudnya tidak marketable itu susah dijual lagi. Contohnya kalau rumahnya di dalam gang, di bawah SUTET, sebelah kuburan, atau di terletak di dekat �grey area� (panti pijat plus-plus atau lokalisasi).

*berbagai sumber http://www.sid-properti.com/?id=ardiansyahakbar

The Property Developer : Belajar Bisnis Properti Developer

Ray Kroc pemilik Mc Donald ketika ditanya mengenai bisnisnya menjawab �bisnis saya bukan hamburger, tapi real estate..��  atau bisnis properti (rujukan:  CashFlow Quadrant) .

Ada banyak hal yang terkait dengan bisnis ini mulai dari menjadi developer properti, sewa properti sampai dengan investasi properti.

Yah.. Ebook properti ini merupakan kupas tuntas belajar menjadi developer properti atau belajar bisnis properti. Dari small deal hingga big deal setelah menemukan beberapa hot deal (koq banyak kata dealnya yah, maklum saya kebetulan bisnis properti juga psssssttt..:-p).

Dengan munculnya ebook belajar bisnis properti ini, maka tabir manajemen bisnis properti atau menjadi developer properti yang  semula tertutup, terungkap dengan gaya  bahasa yang lugas dan jujur, bahkan oleh orang awam sekalipun. Itulah ciri khas seorang Aryo Diponegoro yang sukses bisnis properti dan merupakan mentor di PROPERTY MEGAPROFIT. Semua hal yang tadinya terasa rumit belajar menjadi developer properti  berubah menjadi semakin rumit jika tidak membaca ebook ini :-p. Merupakan panduan bagi yang ingin belajar menjadi developer properti apapun  backgroundnya,  yang penting cepat action dan enjoy belajar dan ber-bisnis properti.

Tidak banyak referensi yang membahas bisnis developer properti di Indonesia. Jika Property Cash Machine adalah buku investasi properti No. 1 di Indonesia, yang membuka tuntas rahasia ber-investasi di properti Indonesia TANPA MODAL sendiri. THE PROPERTY DEVELOPER adalah ebook bisnis developer properti No. 1 di Indonesia yang membuka dan mengajarkan secara detail dan sistematis rahasia membangun bisnis developer properti.

Ebook ini sangat berguna bagi pemula yang sedang belajar men-jadi developer properti dan bagi kalangan professional yang ingin memantapkan lagi usahanya di bidang bisnis developer properti.

Satu-satunya Ebook Properti yang memberikan pedoman untuk memulai bisnis developer properti.
Adapun isi materi dari ebook belajar bisnis developer properti ini membahas tentang:

1. Strategi Memulai Bisnis
2. Instrumen Modal
3. HOT DEAL Lahan
4. Survey Pasar itu Penting
5. Strategi Perencanaan Lahan
6. Strategi Perencanaan Keuangan
7. Strategi Memasarkan Properti
8. Bermain Cash Flow Bisnis
9. Kerjasama Perbankan
10. Mengelola Pembangunan
11. Pajak-pajak dalam Dunia Properti
12. 15 Nasehat Bisnis Developer Properti

6 Alasan bagi saya yang kebetulan suka berbisnis properti harus membaca dan memiliki ebook ini adalah:

1. Bisnis Properti adalah bisnis Masa Depan yang tiada matinya! Bisnis yang tidak akan rugi meski didiamkan saja cenderung betambah nilai jualnya, karena investasi properti merupakan langkah cerdas dan bijaksana! dan intinya jarang sekali orang mau membeberkan cara-cara bisnis properti kecuali dibayar mahal.


2. Bisnis Properti  merupakan pillihan bisnis yang terbukti mujarab di Indonesia tetapi cari sumber informasinya sedikit dan kebanyakan menjelaskan masalah investasi properti-nya saja.


3. Ehmm banyak orang yang sukses di bisnis properti, tetapi lebih banyak orang lagi yang tidak mengerti bagaimana bisnis ini berjalan, so.. yang suka bisnis ini tentu harus baca nih ebook setidaknya kita ada pembimbing untuk menjadi developer handal, tanpa harus mengikuti banyak seminar-seminar mahal..  :-p.


4. Update artikel secara periodik yang dapat menunjang kelancaran bisnis developer property anda dan the property developer adalah ebook pertama di indonesia yang memberikan layanan update artikel.


5. Dilengkapi file pendukung excel Quick count proyeksi, standar analisa kelayakan keuangan proyek, simulasi perhitungan kpr, daily sales report, format laporan-laporan proyek dan materi-materi pendukung lainnya untuk bisnis developer properti Anda.


6. Mendapatkan konsultasi gratis dari pemilik ebook selama 3 bulan.

Ternyata Ebook ini selalu diupdate dan Update Artikel Terbaru Yang bisa di Download di member area bila Anda membeli ebook cara menjalankan bisnis property ini adalah:
01. 25-04-2010 Media Promosi
07-06-2010 Sektor Riil Obat Krisis Ekonomi
07-06-2010 7 Tip Untuk Pemgembang Pemula
07-06-2010 Strategi Akuisisi Proyek Macet dengan Modal Cekak
07-06-2010 Mengakali agar KPR 100% Disetujui
05-09-2010 Dua Kunci Utama
05-09-2010 Question and Answer ala otak kanan
05-09-2010 Menentukan Index Awal dalam Quick Count
05-09-2010 Kerjakan yang Mudah
05-09-2010 Karakter Developer Properti berdasarkan Laba
05-09-2010 Pola Baru Property University
05-09-2010 Beli Lahan Pakai Duit Bank- Bisa ?
05-09-2010 Berbagi Hasil dengan Pemilik Tanah
05-09-2010 Lima Dasar Program Marketing Developer Properti
05-09-2010 Tips Nge-dapetin HOT DEAL
======================================
03 08-06-2010 QUICK COUNT
03-09-2010 Alur Kerja Keuangan
03-09-2010 DAILY SALES REPORT
03-09-2010 Flowchart mulai Bisnis
03-09-2010 Kartu Kontrol
03-09-2010 PERENCANAAN KEUANGAN
03-09-2010 Perhitungan KYG
03-09-2010 Perhitungan Pajak
03-09-2010 Perjanjian Jual Beli Konsumen
03-09-2010 Simulasi Cicilan Aryo Diponegoro
03-09-2010 STANDAR LAPORAN KEUANGAN
03-09-2010 Standart Pengolahan Piutang
18-11-2010 SID (sistem informasi developer) Versi Demo
======================================
Contoh Contoh Surat / Proposal / Desain Rumah
10-06-2011 Puluhan Contoh desain Rumah tampak depan
11-06-2011 Contoh Surat Perjanjian dgn Pemilik Tanah
12-06-2011 Contoh Surat Perjanjian dgn Investor / pemodal
13-06-2011 Contoh Surat Perjanjian Kerjasama
14-06-2011 Contoh Proposal Investor / Pemodal
15-06-2011 Contoh Kelengkapan Untuk KPR INDEN
16-06-2011 Contoh Surat Angsuran BTN
17-06-2011 Contoh Surat Kontrak Kerja Staf Penjualan
18-06-2011 Contoh Surat Surat Perjanjian Pemborongan
hehe.. banyak banget, lumayan nih.

Kesimpulannya ebook ini merupakan panduan lengkap belajar bisnis Menjadi Developer Properti dari yang pernah ada di rujukan properti Indonesia. Ups satu lagi, ebook belajar property ini ada milisnya juga .

Para praktisi bisnis properti yang ingin mengikuti jejak kesuksesan bisnis developer properti seperti Donald Trump , saya sarankan WAJIB membaca ebook ini. Info lengkap mengenai ebook belajar bisnis properti berjudul The Property Developer  (Sukses Membangun Bisnis Developer Properti Ala Otak Kanan ) bisa di klik disini.

Penyebab KPR Tidak Disetujui

Halo sobat property  ^_*

Masih setia mengunjungi web kami kan ? hehe ... ok, berhubung banyak yang konsultasi & bertanya mengenai KPR, kali ini saya akan membahas mengapa ya KPR kita tidak di setujui oleh bank, padahal pendapatan cukup besar, status karyawan tetap, (kalau pengusaha gimana ya? nanti kita bahas d tulisan berikutya yaa), persyaratan KPR semua ok, so ada apa dengan KPR sehingga anda tidak di aprove KPR oleh bank. Nah mungkin ada beberapa hal yang perlu kita pelajari, yuks kita simak bahasannya di bawah ini :

1. Karyawan yang gajinya tunai.
Lho emang kenapa kalo gajinya tunai ? pasti sobat properti bertanya seperti itu, yups biasanya bank ingin mengetahui dengan pasti pendapatn sobat properti setiap bulannya. Jika pembayaran gajinya dengan tunai maka tidak ada catatan tertulis di rekening.terus gimana donk supaya gajinya terekam di rekening ? jangan bingung sobat properti, setiap setelah gajian  sebaiknya di masukan k rekening tabungan dulu, setelah itu baru deh di pake untuk pengeluaran. Kalau anda PNS, hanya tinggal menambahkan fotocopy buku besar, Kalau karyawan swasta, fotocopy saja SPT Pph 21 .


2. Belum bekerja selama 2 tahun sebagai pegawai tetap
Ini berarti bank akan memandang anda tidak mempunyai arus kas pendapatan tetap. Kalau sebelumnya anda sudah bekerja selama 2 tahun di perusahaan yang lama, bisa disertakan surat referensinya.

3. Masih punya cicilan dari pinjaman lain
Jangan kuatir, kalau ada pendapatan lain yang bisa dibuktikan dengan laporan keuangan & kepemilikan usahanya, boleh juga disertakan untuk nambah penghasilan. Atau join income dengan pasangan juga bisa. Penjelasannya adalah karena dengan masih adanya angsuran kendaraan,maka daya bayar KPR anda jadi menurun karena masih harus membayari kredit lainnya. Sebaiknya lunasi terlebih dahulu cicilan anda, baru kemudian anda ambil KPR.

4. Punya kredit macet.
Kalo ini jangan coba-coba deh, otomatis dah di tolak kreditnya kl sebelumnya sudah punya kredit macet. Oleh karena itu sebaiknya ketika anda akan mengajukan KPR, konsultasi lah dengan marketingnya, sampaikan masalah anda, kami yakin nanti akan dicarikan solusi terbaik, karena kita sama-sama membutuhkan kan hehe, anda btuh rumah, kami jual rumah.

5. Masih punya hutang kartu kredit.
Hayo sapa yang masih punya hutang kartu kredit ? sebaiknya segera d lunasin ya, karena kartu kredit di bank manapun aka terecord oleh BI dan menyebabkan nama anda tidak akan di approve KPRnya. Bahkan walopun anda hanya punya hutang Rp.6000 untuk materai.

6.Rumah yang diincar, tidak �marketable�
Maksudnya tidak marketable itu susah dijual lagi. Contohnya kalau rumahnya di dalam gang, di bawah SUTET, sebelah kuburan, atau di terletak di dekat �grey area� (panti pijat plus-plus atau lokalisasi). Oleh karena itu carilah properti yang bagus lokasinya.

silahkan di analisa, dari ke-6 poin di atas kira-kira apa ya yang menyebabkan KPR anda tidak di setujui ? sebaiknya segera konsultasikan dengan marketing perumahan atau marketing KPR dari bank yang akan anda ambil. Pasti nanti ada solusinya, ok!

keep smangat yaaa

Anda tertarik bisnis property ? mau jadi developer property sukses? jangan ikuti link ini !!! 

Contoh Surat & Proposal Kelengkapan Bisnis Developer Properti

Untuk teman-teman yang ingin terjun ke bisnis developer properti banyak hal yang harus disiapkan, terutama yang berkaitan arsip-arsip mulai surat perjanjian dengan pemilik tanah sampai kelengkapan untuk kerjasama dengan perbankan. 

Berikut contoh surat dan proposal kelengkapan bisnis developer properti Anda silahkan download semua file file update berikut di area member www.sid-properti.com 

keanggotaan anda berlaku seumur hidup, jadi kapanpun dan dimanapun anda berada tetap bisa download

03 08-06-2010 QUICK COUNT Download

04-09-2010 Alur Kerja Keuangan Download

05-09-2010 DAILY SALES REPORT Download

06-09-2010 Flowchart mulai Bisnis Download

07-09-2010 Kartu Kontrol Download

08-09-2010 PERENCANAAN KEUANGAN Download

09-09-2010 Perhitungan KYG Download

10-09-2010 Perhitungan Pajak Download

11-09-2010 Perjanjian Jual Beli Konsumen Download

12-09-2010 Simulasi Cicilan Aryo Diponegoro Download

13-09-2010 STANDAR LAPORAN KEUANGAN Download

14-09-2010 Standart Pengolahan Piutang Download

15-11-2010 SID (sistem informasi developer) Versi Demo Download

==========================================

Contoh Contoh Surat / Proposal / Desain Rumah

10-06-2011 Puluhan Contoh desain Rumah tampak depan Download

11-06-2011 Contoh Surat Perjanjian dgn Pemilik Tanah Download

12-06-2011 Contoh Surat Perjanjian dgn Investor / pemodal Download

13-06-2011 Contoh Surat Perjanjian Kerjasama Download

14-06-2011 Contoh Proposal Investor / Pemodal Download

15-06-2011 Contoh Kelengkapan Untuk KPR INDEN Download

16-06-2011 Contoh Surat Angsuran BTN Download

17-06-2011 Contoh Surat Kontrak Kerja Staf Penjualan Download

18-06-2011 Contoh Surat Surat Perjanjian Pemborongan Download

silahkan download semua file file update berikut di area member www.sid-properti.com 

keanggotaan anda berlaku seumur hidup, jadi kapanpun dan dimanapun anda berada tetap bisa download.

Definisi Rumah Minimalis

Halo semuanya sobat properti dahsyat :)
Kali ini i mau bahas tentang desain rumah, abis sekarang lagi booming banget kan rumah model minimalis. tapi sebenarnya rumah seperti apa sih yang minimlis itu ??  yu kita simak uraiannya, moga bermanfaat :)
Minimalis adalah pola berpikir, bekerja, dan suatu cara hidup. Sebuah cara pandang baru dalam melihat desain sebagai refleksi cara hidup masyarakat urban yang serba praktis, ringan, efisien, dan penuh kesederhanaan.

RUMAH minimalis adalah sebuah gaya arsitektur bangunan yang tengah menjadi tren di metropolitan. Rumah minimalis hadir dengan karakter lebih jelas (bentuk dan ruang geometris, sederhana), lebih baik (kokoh), dan lebih kuat dengan ruang- ruang yang kosong (sedikit ornamen dan perabotan). Prinsipnya semakin sederhana, maka kualitas desain, ruang yang ada, dan penyelesaian bidang struktur harus semakin lebih baik. John Pawson yang dianggap sebagai guru "minimalisme" menghadirkan desain rumah yang minim garis, suasana yang hening dan indah.

Paham minimalis sendiri mulai lahir dengan Mies van der Rohe sebagai penggeraknya dengan semboyan khas untuk desain minimalis dan modern, �Less is More�. So sekarang kita bisa banyak melihat perumahan-perumahan yang ada konsepnya minimalis.


RUMAH-RUMAH MINIMALIS DI INDONESIA

Rumah minimalis di Indonesia telah menjadi sebuah gaya arsitektur bangunan yang tengah menjadi tren di metropolitan. Karya arsitektur bangunan, termasuk desain rumah, merupakan pilihan-pilihan terhadap bentuk arsitektur sebagai akibat budaya. Bukan sekadar latah ikut-ikutan tren. Anda ingin punya desain rumah hasil rancangan anda & arsitek kami ?

Gaya desain rumah berasal dari negara Barat yang memiliki iklim 4 musim dan tentunya gaya tersebut hadir sebagai salah satu solusi perancangan untuk menghadapi iklim 4 musim di negara Barat. Oleh karena itu pada bentuknya sering kita dapati bukaan jendela yang lebar dan bentuk-bentuk kotak yang akhirnya menghasilkan atap datar. Ketika gaya minimalis masuk ke Indonesia, maka diperlukan suatu adaptasi atau penyesuaian dengan iklim tropis basah yang dimiliki oleh Indonesia. Arsitektur di Indonesia perlu menjawab iklim tropis dan segala permasalahannya seperti matahari yang terik dan curah hujan yang tinggi.

Gaya arsitektur minimalis juga memiliki kecenderungan menjadi steril, tunggal rupa, dan cenderung membosankan. Untuk itu perlu dipahami bersama bagaimana pengembangan dasar desain rumah dalam konteks budaya masyarakat urban kita.


KONSEP DYNAMIC MINIMALIST FA�ADE

Konsep Dynamic Minimalist Fa�ade berupaya untuk menjawab kebutuhan akan adaptasi antara iklim tropis di Indonesia dengan arsitektur gaya minimalis. Pada perancangannya konsep Dynamic Minimalist Fa�ade akan menggunakan material yang mudah diperoleh di Indonesia seperti bambu. Solusi pada iklim tropis diberikan dengan penutup fasad dari pelupuh bambu yang dipasang pada suatu rangka dan pada pemasangannya diberi jarak sehingga aliran udara tetap dapat mengalir ke dalam bangunan.

Tampilan fasad pun dapat diubah sesukanya oleh penghuni rumah, apakah menginginkan kesan tertutup, semi terbuka maupun kesan terbuka. Penutup fasad dari pelupuh bambu juga memungkinkan penghuni rumah membuka jendela dalam rumah dalam keadaan fasad tertutup tetapi udara tetap masuk melalui celah-celah pelupuh bambu.


sumber : dari berbagai sumber
Anda tertarik bisnis property ? mau jadi developer property sukses? jangan ikuti link ini !!! 

Tips Membeli Tanah

Semangat pagiiii

Bisnis properti tidak akan lepas dari tanah, pastinya. Karena tanah merupakan bahan baku utama adanya bisnis properti. Tidak semua orang bisa mendapatkan tanah sesuai yang mereka inginkan. Ada beberapa faktor yang harus kita pertimbangkan ketika akan membeli tanah, karena tidak sedikit orang yang sudah tertipu ketika proses jual beli tanah. Oleh karena itu di bawah inii kami berikan tips-tips ketika akan membeli tanah.

Berikut beberapa tips membeli tanah :

1. Jangan terburu-buru untuk membeli tanah, pelajari dan bandingkan harga tanah tersebut dengan harga tanah yang lain dengan kondisi yang hampir sama. Sebaiknya survey terlebih dahulu untuk mengetahui harga pasaran ditempat tersebut.

2. Jangan membeli tanah yang baru dikavling karena harga tanah tersebut pasti sangat mahal.

3. Kalau bisa carilah orang yang ingin menjual tanah karena sedang butuh, atau bisa juga cari iklan jual tanah dengan tulisan (BU).

4. Coba anda kira-kira kalau anda hendak menjual tanah tersebut 3 atau 4 tahun mendatang apakah harganya sudah naik minimal 15% dari harga awal. Kalau harganya masih sama jangan dibeli.

5. Jangan membeli tanah yang berada di pinggir sungai, di bawah jalur listrik tekanan tinggi atau dekat pom bensin karena berbahaya bagi keselamatan keluarga anda. Pikirkan kenyamanan dan keselamatan keluarga anda.

6. Cari tanah dengan posisi yang strategis seperti di persimpangan atau di jalan protokol.

7. Jika anda kurang informasi hubungi agen tanah, tapi jangan mudah terkena rayuan, harus ada pertimbangan. Pake jurus nego lahan.

8. Periksa kelengkapan surat tanah tersebut apakah akte atau sertifikat, saat jual beli minimal anda buat akte tanah tsb. Sebelum transaksi sebaiknya cek surat-surat tanah di BPN untuk mengetahui kelegalan surat tsb.

9. Ingat membeli sangat mudah karena anda yang punya uang dan menjual sangatlah sulit karena anda butuh uang. Saat punya uang anda adalah bos.

10. Jangan membeli tanah di daerah yang sudah lama/pemukiman lama karena sebagai pendatang anda akan kurang dihargai. Belilah di daerah pemukiman baru maksimal usia 20 tahun.

11. Periksa lingkungan masyarakat sekitar, karena lingkungan yang kurang baik bisa mempengaruhi keluarga anda.


Ada yang mau menambahkan ?

Anda tertarik bisnis property ? mau jadi developer property sukses? jangan ikuti link ini !!! 

Cara Mudah Nego Lahan

Well, teknik nego lahan dengan jurus mencari istri sudah dikuasai. Jurus naikkan harga turunkan syarat, juga sudah didapet. Jurus negosiasi spiritual (jurus paling ampuh) sudah lama diajarkan.

Ada satu lagi jurus nego lahan tanpa bayangan.

1. Follow dulu @farisvio   )
2. Siapkan kamera. Kalau tidak punya kamera, ya beli di toko. Kl gk punya uang, ya pinjam sama saudara, sahabat, dll. Yang penting jangan mencuri.
3. Datang ke lokasi lahan yang hendak anda beli. Bukan datang ke gedung bioskop. Kecuali lahan yg akan dibeli ya gedung bioskop itu.  )
4. Foto lokasi dengan kamera. Foto tampak depan, tampak samping, tampak belakang bahkan kalau bisa birdview. *pake googleearth bisa birdview*
5. Pulanglah. Jangan menginap di lokasi kecuali anda nekat!
6. Cetak foto2 tersebut dgn ukuran sesuka anda. Makin besar, makin menunjukkan minat anda thadap lokasi tsb.
7. Tulis di bawah foto lahan tersebut: INI LAHAN SAYA! Tulisan ini boleh anda ganti dengan catatan tulisan tersebutmenunjukkan bahwa seolah-olah lahan itu SUDAH jadi milik anda
8. Tempelkan hasil karya anda tersebut di tempat yg mudah anda lihat. Boleh di dompet jika anda cetak kecil2. Di pintu kamar, di plafon, di buku, di kamarmandi.. . Yang jelas jangan di kamar mayat!
9. Kombinasikan dengan Jurus Mencari Calon stri, Jurus Naikkan Harga Turunkan Syarat, Jurus Negosiasi spiritual.

Selamat mencoba!
http://theproperty-developer.com//?id=ardiansyahakbar

Cara Kerjasama dg Bank untuk Developer Properti

Kerjasama dengan Bank menjadi semacam momok untuk para pemula. Karena dalam syarat administratif bank kata �berpengalaman 2 tahun� atau �laporan keuangan 2 tahun� sering kali muncul. Meski sudah sering saya sampaikan bahwa jangan takut sama Bank, yang penting bisa jualan, bank pasti buka peluang juga.

Tapi okelah kalo begitu. Mungkin sobat-sobat saya yang pemula masih agak-agak takut karena tidak tau step by step urutan kerjasama dengan bank. Note, ini hanya untuk pemula yang bekerja di bidang developer properti.

Pertama-tama, Anda harus punya lokasi yang akan dikembangkan. Syukur-syukur sudah ada penjualan. Ini mempermudah negosiasi kerjasama. Kalau gak punya lokasi, boro-boro diajak kerjasama. Bisa ngopi bareng sama Account Officernya aja udah lumayan.

Siapkan data-data sebagai berikut :

Surat Permohonan Kerjasama, bukan surat permohonan ijin tidak masuk kantor dari dokter ya.

Proposal proyek yang berisi executive summary, kelayakan proyek, rab bangunan, material promosi seperti brosur, contoh iklan koran dll, peta lokasi, data penjualan, data spesifikasi, daftar harga. Bukan proposal permintaan dana pembangunan fasilitas sosial ya.

Legalitas perusahaan seperti akta perusahaan, bukannya akta kelahiran. siup, tdp, npwp.

Legalitas proyek seperti perijinan, copy sertifikat, copy PBB.

Data-data di atas dibendel dan diperbanyak paling tidak 4 bendel. 1 untuk kepala cabang, 1 untuk kepala bagian kredit, 1 untuk prosesor kredit, 1 untuk administrasi. Untuk berkas ke kepala cabang, usahakan berwarna. Biar lebih makyus. Hey, we must stealing the show, right?!

Nah kalau semua berkas sudah terkumpul. ACT NOW!

Datanglah ke bank yang dituju. Sekali lagi bank, bukan tempat pembuangan sampah.

Kalau jam kerja, gak perlu ketuk pintu karena biasanya ada satpam yang jaga. Kalau di luar jam kerja, ngapain ngurusin kerjasama bank? Kecuali udah janjian. ^_^

Sampaikan bendel tadi ke masing-masing meja. Sempatkan ngobrol dengan masing-masing person. Tak kenal maka ta�aruf bukan?! Untuk bisa mendekatkan diri dengannya. Makin deket, dijamin makin mulus tuh proposal!

Setelah itu, pulanglah. Karena Anda bukan pegawai di sana, Anda dilarang menginap!!!

Tunggu 1-2 hari untuk datang lagi ke bank tersebut. Cari alasan kenapa Anda datang ke bank lagi. Bikin obrolan santai tanpa harus menyinggung masalah proposal yang Anda sampaikan lalu.

Tips biar bisa ngobrol santai adalah tanyakan minat dia dan biarkan dia bercerita tentang minatnya itu. Syukur-syukur minatnya sama. Obrolan bisa jadi gayeng.

Kalau gak sama gimana? Besok lagi kalau datang, pasti Anda sudah mencari informasi dari internet atau media apapun tentang minat dia.

Setelah kunjungan kedua, ya pulang lagi. Jangan menginap!

Kunjungan ketiga, sama alasannya dengan kunjungan kedua. Namun tanyakan progres proposal Anda. Apakah ada yang kurang? Catat apa yang kurang. Pastikan Anda siapkan 1-2 hari kemudian. Nah, dapat alasan untuk datang lagi ke bank bukan?!

Ulangi terus kunjungan-kunjungan. Berikan senyum kepada satpam, front office, office boy, teller dan usahakan akrab dengan mereka pula. Jadikan Anda bukan orang asing bagi mereka.

Terakhir, jangan lupa negosiasi spiritual. Baca di bagian lain dari blog ini. Sejago-jagonya nego, hanya Allah sebaik-baiknya Sang Penolong.

MENGELOLA BISNIS DEVELOPER DENGAN KEKUATAN OPM

otak kanan habis...

Mengapa banyak orang yang tidak memiliki bisnis, apalagi bisnis developer?
mengapa banyak orang yang tidak percaya bahwa tidak memerlukan uang untuk
menghasilkan uang? itu semua karena mereka merasa bahwa mereka harus berjuang
sendiri. mereka yakin bahwa untuk dapat menghasilkan uang tidak bisa tanpa uang.

Faktanya, hampir sebagian besar orang kaya di dunia menasihati hal yang
sama,"jangan memakai uang sendiri untuk berbisnis". Usahakan untuk mencari
sumber pendanaan dari luar, berusaha dulu mencari uang orang lain. Jika sudah
tidak memungkinkan, terpaksa baru menggunakan uang sendiri.
Hal pertama yang perlu kita hilangkan adalah sikap One Man Show. Di mana kita
bekerja dan berusaha sendiri. Segala sesuatu berasal dari kita, tidak
bekerjasama dengan orang lain. Usahakan untuk selalu melibatkan orang lain dalam
usaha kita, jangan mengerjakan sesuatu dengan kekuatan kita sendiri, ide sendiri
maupun modal sendiri.

Pada semua bisnis, terutama bisnis  developer sangat memungkinkan kita
menggunakan OPP (Others People Power), OPM (Others People Money) maupun OPI
(Others People Idea). Berikut ini adalah kekuatan orang lain yang bisa kita
manfaatkan untuk bisa sukses di bisnis developer properti :

1. Pemilik tanah

Pemilik tanah adalah kekuatan dahsat yang harus dimanfaatkan. Salah satu cara
yang paling sering dilakukan adalah kita membeli lahan mereka dengan  dengan
cara pembayaran berdasarkan kavling terjual.

Cara ini menguntungkan kedua belah pihak, antara developer dan pemilik tanah.
Developer diuntungkan karena tempo pembayaran cukup panjang, dan tidak
memerlukan uang besar pada saat memulai proyek. Developer tidak berkewajiban
membayar dengan tempo waktu yang pasti, sehingga memiliki kesebebasan mengatur
strategi penjualan dengan strategi cash flow keuangan. Dengan begitu, developer
bisa membeli tanah di lokasi berikutnya. Strategi ini dilakukan dengan cara
menaikkan harga tanah yang dibeli atau diberi keuntungan pada saat kavling
terjual.

2. Investor

Tentunya kekuatan investor sangat bermanfaat. Inilah kekuatan yang sangat
dahsyat jika kita bisa mendatangkan dan memeliharanya. Salah satu faktor utama
keberhasilan developer menjaga dan mengekspansi adalah karena mereka di back up
oleh pemilik modal.

Modal dari investor dibarter dengan WAKTU, TENAGA dan KEAHLIAN yang kita
memiliki sebagai pengelola (developer). Kemudian kita dan investor berbagi hasil
yang besarnya sangat relatif tergantung dari kemampuan kita bernegoisasi.
Investor saya ketika memulai bisnis developer ini sekitar 3 tahun lalu dengan 
menjual 6 unit rumah pada lahan seluas 750 m2 di tanah baru depok diantaranya
datang dari IMF (Ibu, Mertua dan Family).

3. Notaris

Jadikan notaris sebagai bagian dari usaha yang sedang kita dijalankan. Karena,
mereka bisa mengurus perizinan kawasan, pemecahan sertifikat, dan akta jual beli
pada konsumen. Dan pembayaran kepada notaris dilakukan pada saat terjadi
pembayaran akte jual beli, karena saat itu kita menerima uang dari konsumen.
Untuk meyakinkan notaris, seluruh sertifikat bisa disimpan di notaris sehingga
menjadi jaminan atas pembayaran utang kita kepadanya.

Saat ini saya sedang pecah sertikat sebanyak 30 unit kavling dengan bantuan
notaris. Harganya 2 juta per bidang. Ada 30 bidang, berarti dibutuhkan dana 60
juta. Saya nego dengan pembayaran bertahap : 5 juta sebagai tanda jadi, lalu
surat ukur keluar saya bayar lagi 5 juta, sisanya yang 50 juta dibayar bertahap
disesuaikan dengan pembayaran dari Bank setelah AJB  dengan konsumen.

4. Kontraktor

Melibatkan mereka dengan cara memberikan hak untuk membangun satu kawasan secara
utuh, sehingga seluruh konstruksi pembangunan dibangun oleh mereka. Dengan
komitmen ini, pihak kontraktor berkewajiban untuk membiayai fasilitas umum di
awal. Misalnya, pembuatan pintu gerbang dan infrastruktur jalan. Biayanya
dibayar oleh developer dan dimasukkan ke dalam komponen unit rumah yang
dibangun, sehingga tidak memerlukan permodalan yang cukup besar di awal proyek.

Selama ini kontrak kerja saya dengan kontraktor untuk membangun rumah dilakukan
dengan termin pembayaran lumayan ringan. Biasanya 10 -15 % sebagai DP, sisanya
dibayar ketika rumah laku atau paling cepat ketika rumah jadi 100%.

5. Supllier

Permodalan ini di dapat dari pihak supplier material, yang nantinya dibayar
dengan unit rumah yang akan dibangun atau dengan menjual harga pokok dengan cara
mengambil keuntungan sedikit. Dengan begitu supplier akan merasa nyaman dan aman
karena ada jaminan. Sedangkan kita diuntungkan, dengan bisa membangun rumah
tanpa mengeluarkan uang. bernegosiasilah dengan baik dan berkesinambungan,
sehingga pihak supplier bisa menerima model bisnis seperti ini.

6. Perbankan

Permodalan ini akan efektif dan aman apabila kita melakukan kerja sama (Mou)
dengan pihak bank khusus untuk fasilitas konsumen yang membeli melalui kredit
KPR bank tersebut. Tetapi, kita tidak disarankan untuk mencari modal di bank
yang digunakan untuk membangun fasilitas umum dan rumah. Hal itu karena terlalu
besar risikonya.

Banyak developer bangkrut karena faktor tersebut. Oleh karena itu, developer
tidak dianjurkan berutang ke bank untuk membiayai proyek. Berutang ke bank hanya
dianjurkan untuk membeli lahan atau menambah luas kawasan perumahan. Pihak
developer akan mendapatkan pencairan dana minimal 40 persen dari KPR yang
disetujui walaupun rumahnya baru akan dibangun. Pencairan dana dari bank
diberikan pada saat terjadi kesepakatan kredit selesai dilakukan, dan sisanya
akan diberikan secara bertahap sesuai dengan progres pembangunan.

7. Konsumen

Konsumen ini dapat dimanfaatkan sebagi kekuatan dengan cara menjual produk rumah
dengan harga pokok atau bahkan dirugikan, tetapi dengan konsekuensi pihak
konsumen membayar secara cash keras atau bertahap jangka pendek. Dengan begitu,
kita akan mendapatkan modal yang cukup untuk beberapa unit yang disesuaikan
dengan dana. Biasanya maksimal 20 persen dari unit yang dijual sudah bisa
menutupi kebutuhan, dan proyek tersebut sudah bisa berjalan lagi.

8. Broker tanah

Saya dapat banyak informasi lahan umumnya dari RCTI (Rombongan Calo Tanah
Indonesia). Peran broker sangat besar artinya bagi developer. Oleh karena itu
manfaatkanlah peran mereka. Kasih surat tugas untuk mereka, lalu pinjamkan
sepeda motor, berikan pengganti uang lelahnya, pasti mereka semangat pantang
menyerah mencarikan tanah untuk kita. Berikan kriteria tanah yang kita cari
adalah yang bisa dibayar berdasarkan kavling terjual. Alhamdulillah dengan cara
ini, saya dapat lahan hotdeal.

Sudah barang tentu, masih banyak kekuatan orang lain yang bisa kita manfaatkan
untuk meraih sukses di bisnis developer properti diluar yang sudah disebutkan,
oleh karena itu khusus untuk para pemula teruslah bersemangat untuk konsisten
melangkah menjadi developer. Insya Alloh anda bisa.
Demikianlah semoga bermanfaat.

sumber: milis ybp - ingin update artikel properti yuks gabung di sini

Peluang Kerjasama Menjadi Mitra Bisnis di Perumahan Grand Reny Town House

Dibuka paket investasi di bisnis properti. Mulai @ 50jt. Investasi di proyek perumahan Grand Reny Town House dengan segmen pasar menengah keatas (real estat), selama 12 bulan dengan tingkat pengembalian 100%. Bagi hasil untuk plan ini 40%. Pembayaran (modal+bagi hasil) diterima setiap bulan setelah bulan ke 8 / setelah pencairan KPR. Paket Investasi dituangkan dalam perjanjian notaris. Terbatas untuk 8 orang. Jaminan Giro yang hanya bisa di cairkan pada bulan ke 12.

Paket Investasi plan II. Masih dalam perumahan yg sama,namun dengan skema berbeda,Investasi ditanamkan pada 1 unit rumah/ orang,dengan harga dibawah publish rate,keuntungan didapat dari selisih harga jual dr paket investasi dgn publish rate. Pembayaran dilakukan sesuai KPR dr unit yg terjual,perjanjian notaris, jaminan unit rumah yg dijual,100% money back guarantee. Terbatas untuk 3 unit. Info Lengkap Proposal hubungi via Japri.

Pajak-Pajak dalam Jual Beli Properti

Dalam dunia bisnis apapun, kita tidak akan lepas dari dunia perpajakan. Dan dalam setiap transaksi jual beli properti tentunya akan mengandung kewajiban pembayaran pajak. Pajak-pajak tersebut akan dikenakan kepada pembeli maupun penjual.
Berikut adalah pajak-pajak yang biasa dikenakan dalam transaksi jual beli properti.
BPHTB (Bea Peralihan Hak Atas Tanah dan Bangunan)

BPHTB akan dikenakan kepada Pembeli dan dibayarkan ketika terjadi peralihan hak atau penandatanganan Akta Jual Beli di Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Pembayaran dapat dilakukan di Bank yang ditunjuk sebagai tempat pembayaran pajak dan dilaporkan ke Kantor Pelayanan Pajak setempat.

Cara menghitung BPHTB adalah sebagai berikut :

BPHTB = (Harga Jual � Faktor Tidak Kena Pajak*) x 5%
)* Faktor Tidak Kena Pajak di setiap daerah berbeda.

Pph Final (Pajak Penghasilan Bersifat Final)
Pph Final akan dikenakan kepada Penjual apabila Penjual adalah perseorangan atau Sertifikat Hak Milik (SHM). Untuk Penjual adalah Perusahaan atau Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), maka tidak dikenakan Pph Final. Pph Final hanya akan dikenakan apabila nilai transaksi jual beli lebih dari Rp. 59.999.999,99 (lima puluh juta sembilan ratus sembilan puluh sembilan ribu sembilan ratus sembilan puluh sembilan koma sembilan puluh sembilan rupiah).
Sama dengan BPHTB, Pph Final dibayarkan ketika terjadi peralihan hak atau penandatanganan Akta Jual Beli di Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Pembayaran dapat dilakukan di Bank yang ditunjuk sebagai tempat pembayaran pajak dan dilaporkan ke Kantor Pelayanan Pajak setempat.
Cara menghitung Pph Final adalah sebagai berikut :

Pph Final = Harga Jual x 5%

PPN (Pajak Pertambahan Nilai)
PPN akan dikenakan kepada Pembeli, dipungut oleh Penjual dengan catatan Penjual adalah Pengusaha Kena Pajak (PKP) dan atau penghasilan dari penjualan properti melebihi Rp. 600.000.000,00 (enam ratus juta rupiah) per tahun. PPN dipungut pada saat penerimaan uang muka maupun pelunasan dan dibayarkan selambatnya tanggal 15 bulan berikutnya.
Cara menghitung PPN adalah sebagai berikut :

Apabila harga jual TIDAK TERMASUK PPN
PPN = Harga Jual x 10%

Atau

Apabila harga jual TERMASUK PPN
PPN = (Harga Jual : Dasar Pengenaan Pajak*) x 10%
)* Dasar Pengenaan Pajak adalah faktor pembagi harga jual sebesar 1,1 atau 110%

Faktor lain yang perlu diperhatikan adalah NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak). NJOP dapat dilihat pada lembar PBB (Pajak Bumi dan Bangunan). Apabila NJOP lebih besar dari nilai transaksi maka dasar perhitungan pajak menggunakan NJOP begitu pula sebaliknya.



nb : dari berbagai sumber

8 Tips Memulai Bisnis Developer Properti

8 Tips Untuk Belajar jadi Develover pemula
Tips 1 :
Belajar dari buku-buku, seminar, kursus, dan berbicara dengan pengembang properti lainnya.
Segala sesuatu ketika kita akan memulai usaha apapun pasti harus di cari info dan ilmunya terlebih dahulu. Oleh karena itu mulailah dengan membaca referensi yang berkaitan dengan bisnis developer, diantaranya buku the property developer dimana di sana dibahas sangat lengkap dan mengajarkan step by step bagi pemula. Ingin tau ttg ebooks the property developer ? klik disini
Jalin silaturahmi dengan teman-teman yang sudah menjalani bisnis ini. Ambil ilmu dan informasi dari mereka sebanyak-banyaknya, sehingga bisa dijadikan acuan kita untuk melangkah ke depan.
Gabung dengan komunitas bisnis properti seperti PU (property university), PKP (perguruan kungfu property), milis properti (yukbisnisproperti)

Tips 2 :
Lihat apa yang pengembang properti lainnya lakukan.
ATM = amati, tiru, modifikasi. Prinsip ini saya rasa sudah banyak yang menerapkan. karena manusia hidup di dunia ini pada dasarnya adalah meniru yang sudah ada. Begitupun dengan bisnis developer ini, sering-seringlah main atau kunjungi perumahan-perumahan yang sudah ada, amati kelebihan mereka apa, cari informasi penjualan mereka sold out berapa lama, bangunan rumah yang paling banyak di sukai konsumen seperti apa, sehingga hal ini akan menambah referensi kita ketika akan membuat sebuah perumahan.

Tips 3 :

Jangan trendsetter � mengembangkan apa yang menjual, bukan apa yang Anda sukai. Buatlah perumahan yang sesuai dengan permintaan pasar, jangan yang anda suka. Karena rumah itu untuk konsumen bukan untuk kita. targeting & segmentasi pasar betul-betul harus di perhatikan, Siapa sasaran kita? konsumen seperti apa pasar kita? sehingga hal ini akan berpengaruh kepada harga jual, type rumah, sistem pemasaran dan lain sebagainya.

Tips 4 :
Pahami rencana pembangunan daerah di mana Anda sedang membangun. Setiap pemerintah daerah yang berbeda memiliki peraturan yang berbeda.
Cari informasi mengenai peraturan yang berlaku di daerah yang akan kita kembangkan. Setiap daerah memiliki kebijakan berbeda, oleh karena itu ketika sudah menemukan lokasi yang cocok, segera cari informasi mengenai perizinan dan kebiasaan yang berlaku di daerah tersebut. Hal ini untuk memudahkan langkah kita ke depannya. Misalnya mulai dari izin warga, IMB, IPPT, dll.

Tips 5:
Manfaatkan bank Anda atau dana lain yang terlibat dalam setiap tahap perkembangan Anda. Cari relasi sebanyak-banyaknya, baik dengan bank, mulailah membangun jaringan. memang memulai kerjasama dengan bank tidak mudah, tapi bukan berarti tidak mungkin, oleh karena itu harus di awali dengan proyek pertama. Jika proyek pertama ini berhasil, maka kerjasama pasti akan berlanjut ke proyek-proyek selanjutnya. create your brand-buat nama baik anda di bank sehingga hal ini akan memudahkan link ke depannya.

Tips 6:
Pastikan Anda memiliki cukup uang untuk menutupi bunga dan biaya lainnya selama 12 sampai 15 bulan antara membeli tanah dan menjual atau menyewakan properti.

Tips 7 :
Apakah dana yang tersedia untuk menutupi kejadian tak terduga dan penundaan. DI sini cashflow yang bermain. Masalah keuangan adalah masalah yg harus terus di pantau karena semuanya berkaitan dengan dan. Mulai pembayaran ke kontraktor, investor, pembayaran tanah, penggajian karyawan, dsb.


8. terakhir seperti kata mbah purdi 9A ... action ... action ... dan action.. karena proyek pertama tak akan ada jika tidak di mulai dari sekarang. so... tunggu apalagi, keep moving & semangat.

sumber: yukbisnisproperti (aryo diponegoro)

Dua Kunci Utama di Bisnis Properti

Sesuai permintaan beberapa temen-temen disini saya akan berbagi tips-tips di bisnis properti, walaupun saya masih belajar bukan berarti saya sudah lebih bisa. Kita sharing aja ya.
Dalam bisnis developer properti 2 kunci utama yang paling penting adalah LAHAN dan Pemasaran. Jika kita mampu mengelolanya maka anda akan sukses di bisnis ini.
Tanah/Lahan
Sangat tidak mungkin kita mau bisnis properti tapi tidak punya lahan. Terlepas dari cara memperolehnya atau mengelolanya yang jelas lahan ini pastinya jadi no 1 dalam bisnis ini. intinya gimana mau bisnis properti kalau tidak punya lahan ?
Memang untuk mendapatkan lahan ini tidaklah mudah, bukan berarti tidak bisa. Biasanya kami dan tim mencari lahan-lahan yang bisa di ajak kerjasama karena hal ini akan mengurangi dari segi modal. (kriteria lahan insya allah nt kita bahas lebih lanjut ya)

Marketing dan Sales
Faktor ini tentu sangat penting apapun bisnis anda. Begitupun di bisnis properti. mungkin pernah dengar ttg quote "A business without marketing is like a garden without water" - bisnis tanpa marketing seperti taman tanpa air. ibaratnya kalau kita bisnis tidak ada penjualan, pasti kering juga kantong anda :)

Donald Trump mengatakan bahwa bisnis properti itu adalah LOKASI, LOKASI dan LOKASI. Lokasi lahan Anda tentunya. Dan benar, salah satu alasan konsumen membeli properti adalah alasan lokasi. Alasan yang satu lagi adalah HARGA. Strategi harga berkaitan dengan Marketing bukan? Baca posting saya sebelumnya tentang Polling : Apa Alasan Anda Memilih (Membeli) Rumah. Sebagai salah satu buktinya.
Kesimpulannya apabila lahan Anda �bagus�, Anda sudah memenangkan kurang lebih 50% penjualan. Hanya tinggal meramu harga saja untuk menggenapkan menjadi 100%. Baca kembali Lokasi Bagus Kalau Tidak Laku ya Jelek.
Dua hal pokok ini (Lahan dan Marketing) lebih banyak diwarnai faktor non teknis. Faktor yang lebih banyak melibatkan kemampuan hati, kemantapan hati, intuisi baik dalam memilih lokasi maupun negosiasi dengan pemilik lahan atau konsumen. Sedangkan faktor lainnya seperti halnya keuangan, perencanaan, pembangunan lebih banyak bersifat teknis. Sesuatu yang bisa dikendalikan dan BOLEH SALAH. Sedangkan lokasi dan marketing HARUS TEPAT.
Beberapa gagalnya proyek properti juga sering kali disebabkan oleh 2 hal ini. Maka dari itu saya sampaikan di atas bahwa strategi lokasi dan marketing HARUS TEPAT. Lokasi yang bagus belum tentu laku, apabila strategi pemasarannya tidak tepat. Strategi negosiasi lahan yang salahpun bisa membuat proyek bermasalah.
Sering kali kita dengar, �jualannya bagus, tapi proyeknya kok mangkrak�. Berarti yang bermasalah ada di lahan. Entah itu masalah negosiasi lahannya, perijinannya, pengolahan lahannya yang boros. Ada faktor lain memang, tapi tetap saja LAHAN!
Jadi DAPATKAN LAHAN dan PASARKAN!

sumber : aryodiponegoro.com

Kekuatan Spiritual di Bisnis Properti

Bismillah ..
Subhanallah dah beberapa waktu lamanya tidak posting. Alhamdulillah kali ini i ingin share mengenai kekuatan spiritual di setiap langkah kita ketika berbisnis properti. Disini i hanya ingin berbagi pengalaman. Subhanallah proyek sadang serang ini banyak likalikunya, mulai dari masalah pembebasan tanah, konsumen, KPR bank, IMB dan investor. Alhamdulillah sampai saat ini kami bisa menyelesaikan semua masalah yang ada semuanya semata-mata bukan karena kekuatan atau kemampuan kami, tapi terlepas dari itu semua adalah adanya pertolongan Allah dan doa dari orang-orang tercinta.

Masalah pertama yang kami hadapi adalah ketika jatuh tempo untuk pembayaran tanah tahap 3 kepada pemilik tanah. Entah kenapa saat itu kami seolah-olah tertutup jalannya untuk mendapatkan dana segar. Harapan kami dari DP konsumen ternyata semua meleset, kemudian kami pasang iklan investor sampai 2 bulan tidak ada respon yang positif sampai akhirnya proses KPR bank pun terganjal di covernote. Masyaallah, dalam hati kami evaluasi ada apakah dg semua ini ?? seolah-olah semua jalan tertutup. Akhirnya pada hari yang ditentukan mau tidak mau kami harus ketemu dengan pemilik lahan. Malam hari sebelum bertemu pemilik tanah, kami minta maaf & minta doa restu dari ortu khususnya ibu tercinta supaya Allah melembutkan hati pemilik tanah & memaafkan kami. Keesokan paginya dengan bismillah dsertai perasaan takut & cemas kami beranikan diri untuk bertemu k rumahnya. Subhanallah berkat pertolongan Allah pemilik tanah mau mengerti dengan kondisi kami bahwa saat ini dananya belum ada dan masih kita usahakan. Akhirnya kami diberikan kelonggaran waktu sampai 15 hari. Kami bisa pulang dengan lega.
Pulang ke rumah kami kembali berpikir ulang bagaimana untuk mengumpulkan dana secepat mungkin. Mulai dari menghubungi orang-orang terdekat sampai iklan di internet semua kami jalani, sampai waktu yg ditentukan ternyata dana itu masih tidak terkumpul. Sedangkan pemilik tanah sudah menunggu kabarnya dari beberapa hari sebelum jatuh tempo. Kembali kami berdoa dan meminta pertolongan kepada-Nya. Semua usaha sudah kami lakukan, hanya doa dan tawakkal yang kami lakukan akhirnya. Kembali kami meminta doa dari ibu tercinta dan orang-orang yg mencintai kami supaya Allah membukakan jalannya.
Ketika tiba hari yg ditentukan kami pun kembali datang ke rumah pemilik lahan dengan tangan kosong, masya Allah...sempat terlintas dalam benak kami, Ya Rabb kapankah pertolongan-Mu tiba? semua usaha sudah kami lakukan tapi tidak satupun muncul hasilnya. dengan pasrah kami menghadap kembali ke pemilik tanah, kami hanya bisa terdiam ketika pemilik tanah bertanya & memberikan wejangannya. Tidak berselang lama datanglah menantu si pemilik tanah bertanya, beliau menyarankan kami untuk mengajukan pinjaman KTA, dan beliau siap membantu penuh dengan memberikan kontak person temannya.
Dalam hati kami, inikah jawaban dari doa-doa kami?? dengan bismillah kami jalani ikhtiar ini, alhamdulillah pemilik lahan kooperatif untuk mengumpulkan persyaratan yang ada. Tapi di tengah perjalanan kami di tawarkan pendanaan dari koperasi. akhirnya dengan modal nekat kami langsung meluncur ke depok untuk menanyakan lebih jauh mengenai koperasi tersebut. Setelah berdiskusi dengan marketing koperasi tersebut kemudian kami penuhi semua persyaratan, alhamdulillah tinggal nunggu survei & hasilnya.
karena kami bandingkan besarnya bunga dari KTA dan Koperasi lebih kecil k0perasi, oleh karena itu pinjaman KTA tidak kami proses. Sehari dua hari, seminggu hingga batas waktu yg sudah ditentukan ternyata hasilnya nihil. Astagfirullah kami semakin ketakutan karena ketika pertemuan terakhir dengan pemilik tanah kami melakukan perjanjian ulang, jika sampai waku tsb kami tidak bisa melunasi maka proyek harus di hentikan. Selain itu kami dapat info dari sumber lain bahwa pemilik tanah akan mengambil alih proyek jika kami tidak membayar lunas tanah beliau. Perasaan kami semakin tidak menentu, Ya Rabb apa yg harus kami lakukan ?? semua ikhtiar sudah kami optimalkan, apakah ada yang salah dengan cara kami ?? mohon petunjuk-Mu ya Rabb...
Sebelum hari yg sudah ditentukan, pemilik tanah sudah mengontak kami dan minta waktu untuk bertemu, pesan beliau urgent. Membaca sms dari beliau seperti ultimatum bahwa proyek kami akan berakhir. Seperti biasa ketika kami akan bertemu pemilik lahan sehari sebelumnya kami menghubungi ibu tercinta meminta doa supaya kami dikuatkan, pemilik lahan dilembutkan hatinya, dan kami mendapatkan solusi yang terbaik. aamiin.
Sampailh pada waktu yg ditentukan, kami kembali ketemu dengan pemilik lahan, subhanallah Allah Mahabaik. Pemilik lahan tidak terlihat marah sedikitpun, beliau bahkan memberikan nasehat dan wejangan kepada kami, bagaimana sesungguhnya bisnis developer itu bekerja. Beliau ungkapkan khawatir dengan proses yang sudah kami jalani, akhirnya kami evaluasi langkah-langkah yang sudah kami ambil untuk membuat perumahan ini. Dengan sabar pemilik lahan mengajarkan kami. Subhanallah, Allah mahabesar ... akhirnya kami mendapatkan kesimpulan, pemilik lahan bersedia membantu kami menyelesaikan proyek ini. Dengan kata lain akhirnya kami sepakat untuk melakukan kerjasama dan kami menjadi mitra. Selain itu pemilik lahan siap membantu menyelesaikan permasalahan-permasalahn yang ada. Ya Rabb ... sungguh besar Kuasa-Mu. Inikah jawaban doa-doa kami ?? bukan dana yang Kau berikan, melainkan pemilik lahan yang baik hati yang Kau berikan untuk kami. Semoga kerjasama ini bisa berjalan baik.
Dan yang sangat mengejutkan kami, ternyata pemilik lahan punya tanah juga di sukabum, dengan semangat beliau menawarkan kembali untuk bekerjasama mengelola lahannya yang di sukabumi. Subhanallah ... Allahuakbar ... uang tak dapat, malah proyek baru yg kami terima, Allah Mahakaya...Allah Mahabaik ... hanya syukur dan alhamdulillah yang bisa kami ucapkan kepada-Nya, untuk semua pertolongan. Tak lupa kami kabari ibu tercinta mengenai perkembangan terbaru proyek kami. Betapa senang beliau, dan beliau berpesan, setiap kita ada masalah apapun, mintalah kepada-Nya, Dia Yang maha memiliki, Dia Yang maha berkehendak. Semua tidak ada yg tidak mungkin, jika kita terus ikhtiar, kuatkan dengan doa, kekuatan spiritual sangat berpengaruh disetiap langkah kita.
Ok, temen2 semua, semoga dapat di ambil hikmahnya, insya allah bulan ini kami akan memulai proyek baru di Sukabumi, tunggu next story, pasti ada hikmah yang bisa kami bagikan untuk teman-teman semua. keep semangat , yakinkan di setiap masalah yang kita hadapi selalu ada solusi dan selalu libatkan Allah dalam setiap masalah kita, insya allah jalan itu akan terbuka.

Lahan Tidak Bagus ??? Gimana Dunk ???

Smangat pagi !!! Halo sahabat properti, kali ini i ambil sebuah tulisan tentang bagaimana jika kita memiliki lahan yang kurang bagus. Jangan dulu berkecil hati lho, karena disini akan dituliskan bagaimana mensiasati hal tersebut sehingga lahan kita akan terlihat cantik & laris semua rumahnya. Ok, kita mulai dari cerita di bawah ini yaks, moga bermanfaat.

GADIS BERAMBUT 32 HELAI

Konon pada suatu ketika, di kerajaan Harmoni Raya hidup seorang ibu tua dengan seorang anak gadis semata wayangnya. Ibu itu hidup bahagia berdua saja dengan anaknya itu. Akan tetapi menjelang anak gadisnya tumbuh dewasa, ada perasaan yang membuat gundah ibu tua itu kala memikirkan masa depan anaknya.

Hal itu dikarenakan paras rupa anak gadisnya sangatlah jelek.., saking jeleknya konon rupa anaknya digambarkan hanya mempunyai rambut 32 helai. Dengan kondisi yang begitu apakah nantinya ada jejaka yang mau mempersunting anaknya..?

Si Ibu tua tidak lantas menyerah dan berhenti berharap, dia lantas berpikir dengan keras untuk mengusahakan masa depan anaknya kemudian setiap hari Si Ibu berdoa kepada Tuhan untuk diberikan jalan keluar dari kesulitannya itu.

Akhirnya dengan doa yang terus menerus, yang pertama muncul di hati Si Ibu adalah suatu HASRAT KEINGINAN akan doanya suatu saat bisa terkabul. Dan semakin lama berdoa bertambah lagi perasaan di hati si Ibu KEYAKINAN bahwa nanti bukan saja jejaka sembarangan yang akan mempersunting anaknya. Melainkan bahkan sang Raja dari negeri itu sendiri . Lo bagaimana Bisa..?

Rupanya Si Ibu sudah mendapatkan ilham dari yang Kuasa tentang bagaimana cara membuat anak putrinya dapat dipersunting raja.

Setelah merasa waktunya sudah cukup, dipanggilah anak gadis tersebut kemudian si Ibu mengutarakan maksud hatinya untuk menjodohkan si anak dengan sang raja. Dan setelah mendengarkan maksud ibunya si anak juga setuju untuk melakukan ritual yang akan dilakukan.

Pertama-tama dihiaslah anak gadinya itu dengan sangat cantiknya. Tetapi aneh, yang dihias ternyata cuma sebatas jari tangannya saja.. dan memang jadi sangatlah cantik dan menawan jari anak gadis itu. Kukunya dipotong rapi dan dicat dengan menarik, ditambah sedikit painting dan cincin emas berlian menghias jari-jarinya. Belum lagi aroma bau harum yang semerbak..

Tetapi toh tetap saja anak tersebut masih jelek..! tapi tunggu dulu, si Ibu kemudian mengambil kurungan yang rapat dan dimasukannya si anak kedalam kurungan, dan hanya dikeluarkannya jari-jarinya saja.

Hmm.., sekarang kecantikan anak itu muncul karena cuma terlihat hanya jari-jari lentik dan harum yang amat sangat menarik.

Setelah memasukan anaknya ke dalam kurungan si Ibu pergi berkeliling ke seantero negeri untuk mengumumkan bahwa dia sekarang mempunyai seorang anak gadis yang sangat cantik, yang bahkan kecantikannya bisa membuat silau para bidadari.

Tanpa henti-henti dan tiada mengenal lelah si Ibu terus mempromosikan kecantikan anaknya ke semua orang di negeri itu. Dan orang-orang pun mulai berdatangan ke rumah si Ibu untuk menyaksikan kecantikan anaknya.

Alkisah cerita tentang kecantikan anak gadis si Ibu tersebut akhirnya sampai juga ke telinga raja yang memang sedang mencari jodoh, dan sang raja akhirnya berkenan juga untuk pergi menyaksikan sendiri kecantikan gadis tersebut.

Dengan iring-iringan bala tentara kerajaan, sang raja datang ke rumah si Ibu dan menyaksikan sendiri akan kecantikan jari-jari si gadis. Menyaksikan kecantikan jari itu angan sang raja ikut melambung membayangkan kecantikan si gadis. Jika jarinya saja demikian cantik apalagi rupa paras si gadis? Mungkin memang kecantikannya bisa menyaingi bidadari kahyangan, demikian angan sang raja.

Akhirnya sang raja tidak dapat menahan keinginannya untuk dapat melihat rupa si gadis secara langsung, dan sang raja meminta pada si Ibu supaya membuka kurungannya.
Si Ibu dengan mantap dan percaya diri akhirnya membuka juga kurungan si gadis� Dan terjadilah MIRACLE (keajaiban). .!

Rupanya berkat DOA si Ibu yang terus menerus memohon dan besarnya HASRAT KEINGINAN dan KEYAKINAN dari si Ibu turunlah para bidadari kahyangan menitis ke dalam tubuh si anak gadis. Dan terperanjatlah mata semua orang termasuk sang Raja menyaksikan kecantikan anak gadis tersebut.

Akhir cerita dongeng, akhirnya si anak gadis dipersunting oleh sang raja dan hidup bahagia bersama dengan ibunya di istana kerajaan.

Cerita tersebut diatas hanyalah sebatas dongeng yang tidak jelas asal usulnya.
Yang perlu kita cermati adalah bahwa cerita itu sangat pas jika dibuat untuk menggambarkan tentang konsep dasar pengembangan dari sebuah proyek real estate. Apa hubungannya. . ?

Diibaratkan kita sebagai pengembang adalah si Ibu tua, dan proyek yang akan kita garap sebagai si gadis kemudian calon costumer adalah sang raja.

Seperti ibu tua, kita juga mengharapkan proyek yang akan kita garap walaupun masih jelek dapat segera laku dijual. Awalnya jika masih berupa tanah kosong atau masih berupa hutan, proyek kita amatlah jelek (gadis rambut 32 helai). Tetapi kita dapat membuat sang raja (costumer) tertarik dengan cukup hanya membangun sebagian dari infra kita (jari) yang mewakili seluruh gambaran dari proyek kita tersebut. Infra (jari) yang kita bangun haruslah sangat cantik sehingga dapat melambungkan angan-angan siapa saja yang melihatnya.

Dengan hanya membangun sebagian infra kita sudah dapat melakukan promosi dan mengajak calon costumer yang datang untuk membayangkan kecantikan seluruh proyek. Biarkan angan dari costumer sendiri yang akan membayangkan kecantikan proyek kita. Sehingga terjadi booming pembelian (perkawinan) di awal proyek pada saat semua masih di angan-angan.

Pada saat proyek masih belum jadi (rupa gadis masih jelek) kita sudah konsisten melakukan positioning produk untuk target costumer tertentu (positioning gadis buruk rupa untuk menjadi istri raja) disertai HASRAT KEINGINAN dan KEYAKINAN yang kuat dari kita (si Ibu). Hasrat keinginan dan keyakinan yang kuat disertai dengan doa yang terus menerus bisa mendatangkan Miracle (keajaiban).

Miracle (keajaiban) yang terjadi adalah dengan adanya booming pembelian, timbul piutang yang menggelembung dan pada akhirnya bisa kita realisasikan pencairan dananya untuk modal kita mempercantik (membangun) keseluruhan proyek.

Percaya tidak percaya, begitulah kira-kira... TETAP SEMANGAT.

sumber : milis yukbisnisproperti
penulis : Ari Wibowo (Jin properti-PKP)

Bisnis Developer Property Mulai Darimana ya ??

Semangat Pagi :)
Bisnis property memang bukan bisnis yang mudah, tetapi bukan berarti tidak bisa kita praktekan. Begitupun menjadi developer. Tulisan ini lahir karena banyak yang masuk konsultasi dan pertanyaan dari teman-teman yang sudah ikut training jadi developer tapi bingung mau mengawali darimana. Alhasil dari beberapa perbincangan saya putuskan untuk menuliskan sedikit pengalaman kami ketika memulai di bisnis developer ini.
Pertama, kunci ketika kita memutuskan untuk terjun di bisnis adalah mindset. Kenapa ? karena hal ini akan berpengaruh terhadap aktifitas dan keputusan-keputusan yang akan kita ambil ke depannya. Tidak sedikit teman-teman kami yang kalau dilihat dari segi faslitas dan kondisi sudah mendukung untuk action jadi developer, tapi mereka ternyata belum berani juga malah dengan kata lain bingung mulai dari mana? Hal ini bisa disebabkan karena polapikirnya mash kiri banget. Jadi terlalu banyak yang dipikirkan dengan segala macam kemungkinan sehingga menyebabkan seseorang tidak melangkah lebih jauh.
Oleh karena itu yang pertama kali harus kita ubah adalah cara berpikir kita. Kita harus mensettng bahwa kita akan berubah menjadi seorang pengusaha/pebisnis dimana cara berpikir kita pun harus mulai berpikir layaknya seorang pebisnis. Bagaimana caranya ?

Beberapa cara yang bisa dilakukan untuk merubah mindset kita yaitu dengan membaca buku-buku motivasi pengusaha, bergaul dengan teman-teman yang satu visi untuk menjadi pengusaha, pelajari dan catat pengalaman pengusaha2 yang sudah sukses. dan buat kata-kata yang dapat memotivasi kita untuk menjadi pengusaha. Lengkapi dengan mengikuti seminar-seminar yang akan memberkan pencerahan ttg wirausaha, sehingga hal ini akan menjadikan charge semangat menjadi pengusaha.
Setelah mindset kita berubah, langkah selanjutnya yang bisa dilakukan untuk menjadi developer, mulai cari data-data tanah. Fokus pada lokasi yang di inginkan. Sedikit tips untuk mencari lokasi adalah coba posisikan anda sebagai konsumen, ingin lokasi dimana, tanahnya seperti apa, sehingga ketika kita melihat sebuah lokasi, tanyakan pada diri sendiri kira-kira kalau saya buat rumah disini mau ga?
Ketiga, setelah tanah sudah ok, cek surat-suratnya SHM or bukan, usahakan cari tanah yang SHM untuk mempermudah pengurusanya. Kemudian hitung panjang & lebarnya, kira-kira bisa dijadikan berapa rumah denga type berapa. Hal ini harus dilengkapi dengan analisis pasar. Maksudnya analisis pesaing yang sudah ada, dengan meminta brosur dan berkeliling melihat-melihat lokas perumahan yang sudah ada. Hal ini untuk menentukan type rumah dan harga rumah yang akan kita jual. Jangan sampai harga rumah yang kita jual terlalu mahal atau terlalu murah.
Selanjutnya, mulai buat siteplan dan tentukan harga jual rumah. Setelah semua ok, buat brosur dan mulailah pasarkan. Sambil berjalan tes pasar, carilah info untuk perizinan dan perbankan.

Membeli Rumah Tanpa Uang Muka

Sekali lagi bahwa properti itu unik. Satu lokasi dengan lokasi lainnya memiliki perbedaan. Boleh dikatakan bahwa properti sudah terdiferensiasi. Bisa kita lihat berapa harga jual tipe 36 di perumahan A dan dibandingkan dengan tipe yang sama di perumahan B. Itu dari harga, belum dari diskon, dari spesikasi bangunan, dari fasilitas rumah maupun fasilitas umum kawasan.
Berbeda pula dengan harga jual mobil yang sudah terstandarisasi. Harganya relatif sama untuk penjualan di Jakarta jika dibandingkan dengan Bandung, Cirebon, Surabaya dll. Pun jika terjadi selisih harga, anggap saja itu adalah beban pengangkutan.
Di sinilah letak kunci dari membeli rumah tanpa uang muka. Apalagi developer kadang memberikan diskon bervariasi. Celah diskon ini dapat kita manfaatkan sebagai uang muka.
Setidaknya ada 5 cara untuk membeli rumah tanpa uang muka.

Pertama, developer / penjual memang menjual propertinya tanpa uang muka dan kredit langsung ke developer. Sering kita lihat iklan gede-gedean 48X cicilan, tanpa uang muka, cicilan pertama langsung huni.
Kedua, developer / penjual telah bekerjasama dengan pihak perbankan untuk penjualan properti tanpa uang muka. Sekilas tampak tidak terjadi apapun kecuali menguntungkan konsumen. Di balik kerjasama ini adalah developer / penjual telah memiliki tabungan yang ditahan sebesar uang muka konsumen. Jadi sebenarnya tetap saja ada uang muka, namun ditanggung oleh developer sampai rumah selesai serah terima.
Ketiga, memanfaatkan celah diskon. Perang diskon antar developer dapat kita manfaatkan sebagai uang muka. Caranya juga mudah. Seolah-olah diskon yang diberikan adalah uang muka yang telah anda bayarkan. Tentu saja anda musti ber�koordinasi� dengan developer / penjual sebelum melakukan transaksi.
Contoh perhitungannya seperti ini. Misal sebuah rumah tipe 36 seharga 100juta. Diskon 10%. Maka harga sebenarnya adalah 90juta bukan? Maka dalam pengajuan KPR ke Bank, akui saja bahwa harga rumah tipe 36 MEMANG 100juta. Seolah-olah anda telah membayar 10 juta uang muka, sehingga KPR anda adalah sebesar 90 juta.
Keempat, mark up harga. Mengingat properti itu memang sudah masing-masing memiliki perbedaan, maka harga juga akan sangat bervariasi. Bahkan dalam satu kawasan saja, harga satu tipe yang sama bisa berbeda. Nah, celah ini dapat kita manfaatkan dengan menaikkan harga sedikit lebih tinggi sesuai dengan nilai uang muka. Masih sama dengan cara ketiga, anda tetap harus ber�koordinasi� dengan developer / penjual sebelum melakukan transaksi.
Contoh perhitungannya seperti ini. Misal harga tipe 36 adalah 90juta. Maka anda perlu memark-up sampai dengan 100juta (kalikan harga sebesarnya dengan faktor 1,1111 apabila uang muka yang dipersyaratkan oleh bank adalah 10%). Seolah-olah anda telah membayar 10 juta untuk mendapatkan KPR sebesar 90juta yang notabene sama dengan harga rumah.
Kelima, deposito sebagai agunan tambahan. Baca kembali cara kedua dimana developer mempunyai tabungan yang ditahan sebagai uang muka. Nah, ini adalah kebalikan dari cara kedua dimana tabungan yang ditahan adalah anda yang sediakan. Biasanya berupa deposito.
Potensi kegagalan
Membeli rumah tanpa uang muka bukannya akan 100% disetujui. Potensi gagal atau tidak mencapai 100% biasanya dikarenakan, Pertama, kemampuan membayar kembali pembeli kurang dari yang disyaratkan.
Kedua, karena kita melakukan mark up baik mark up harga atau bermain diskon, maka nilai riil melebihi nilai pasar. Appraisal dari Bank bisa jadi menilai agunan anda kurang dari yang disyaratkan.
Ketiga, agak susah dilaksanakan untuk kavling siap bangun dimana developer / penjual tidak memiliki kerjasama KPR inden. Mengapa? Karena developer sebenarnya membutuhkan uang muka untuk membangun rumah anda. Jika anda membeli tanpa uang muka dan developer tidak memiliki skema kpr inden, uang dari mana untuk membangun?
Keempat, jika nama anda sudah menjadi bagian dari Daftar Hitam Bank Indonesia, mau uang muka 90%-pun, belum tentu Bank akan memberikan KPR kepada anda. Semoga anda jangan sampai masuk dalam daftar hitam itu. Amin.
Hayo, siapa berani mencoba ?

Sumber : aryodiponegoro.com